俗話(huà)說(shuō)“無(wú)規(guī)矩不成方圓”。5月29日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在國(guó)際金融論壇2021年春季會(huì)議上提出，“穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)落地”是資本市場(chǎng)“建制度”的舉措之一。

南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“建制度”既是資本市場(chǎng)發(fā)展的基石，也是根本所在，意義重大。穩(wěn)步推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)落地被列為“建制度”方面的舉措之一，意味著REITs試點(diǎn)不僅是資本市場(chǎng)上投資工具的豐富，也是我國(guó)資本市場(chǎng)制度建設(shè)的完善。

完善的制度

是市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的基礎(chǔ)

粵開(kāi)證券首席市場(chǎng)分析師李興告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“完善的制度是市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的基礎(chǔ)，‘建制度’則是資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求之一。”

“上述會(huì)議之所以點(diǎn)名‘公募REITs’，緣于開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)具有重要意義，可有效盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，拓展基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)益融資渠道，優(yōu)化社會(huì)資源配置，引導(dǎo)中長(zhǎng)期資金參與資本市場(chǎng)，并為投資者提供更多樣化的投資工具和產(chǎn)品。”同時(shí)，李興進(jìn)一步表示，公募REITs試點(diǎn)落地，將進(jìn)一步推動(dòng)創(chuàng)新我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

截至5月27日，滬深交易所首批9只公募REITs全部詢(xún)價(jià)完成，并分別通過(guò)上交所網(wǎng)站和深交所網(wǎng)站發(fā)布基金份額發(fā)售公告，公布最終發(fā)行價(jià)格。根據(jù)相關(guān)公告，上述9只公募REITs于5月31日正式開(kāi)售，各類(lèi)投資者將在募集期內(nèi)認(rèn)購(gòu)基金份額并繳款。

上交所首批5只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額約為170.32億元。其中，普洛斯最終發(fā)行價(jià)格確定為3.890元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為58.35億元;東吳蘇園最終發(fā)行價(jià)格確定為3.880元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為34.92億元;張江REIT最終發(fā)行價(jià)格確定為2.990元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為14.95億元;浙江杭徽最終發(fā)行價(jià)格確定為8.72元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為43.6億元;首創(chuàng)水務(wù)最終發(fā)行價(jià)格確定為3.70元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為18.5億元。

深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額約為143.71億元。其中，首鋼綠能最終發(fā)行價(jià)格確定為13.380元，預(yù)計(jì)募集資金凈額約為13.38億元;鹽港REIT最終發(fā)行價(jià)格確定為2.300元，預(yù)計(jì)凈募集金額為18.4億元人民幣;蛇口產(chǎn)園最終發(fā)行價(jià)格確定為2.310元，預(yù)計(jì)募集資金凈額為20.79億元;廣州廣河最終發(fā)行價(jià)格確定為13.020元，預(yù)計(jì)基金發(fā)行規(guī)模為91.14億元。

此外，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs戰(zhàn)略配售比例均在60%及以上;網(wǎng)下投資者擬發(fā)售比例在16%-30%之間;就公眾投資者擬發(fā)售比例及公眾投資者認(rèn)購(gòu)額而言，首鋼綠能為10%、1.34億元，鹽港REIT為12%、2.21億元，蛇口產(chǎn)園為10%、2.08億元，廣州廣河為5%、4.56億元。

“公募REITs在國(guó)外開(kāi)展較早，我國(guó)目前處于試點(diǎn)階段，部分資管機(jī)構(gòu)也成立相關(guān)產(chǎn)品投資公募REITs。”李興介紹，首批公募REITs產(chǎn)品吸引了較多機(jī)構(gòu)投資者，作為較低門(mén)檻投資不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品，公募REITs與其他金融產(chǎn)品之間的相關(guān)性較低，在資產(chǎn)配置中能夠起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

投資者應(yīng)理性看待

REITs投資價(jià)值

需要注意的是，公募REITs與股票、債券、普通公募基金均有所不同。其中，不同于股票，公募REITs市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較小，收益的增長(zhǎng)空間相對(duì)有限;而在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例，公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。不同于債券，公募REITs沒(méi)有固定利息回報(bào)，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來(lái)的份額價(jià)值提升預(yù)期，會(huì)有一定的變動(dòng);公募REITs本息沒(méi)有主體信用擔(dān)保，依賴(lài)于資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)。相較普通公募基金而言，公募REITs資金投向不同、收益來(lái)源不同、產(chǎn)品定位不同。

對(duì)于市場(chǎng)較關(guān)心的公募REITs的主要風(fēng)險(xiǎn)，專(zhuān)家表示，投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、終止上市風(fēng)險(xiǎn)、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等。

建議投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，認(rèn)真閱讀基金合同、招募說(shuō)明書(shū)等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)規(guī)則，自主判斷基金投資價(jià)值，自主做出投資決策，自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

“公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)放申購(gòu)與贖回，在證券交易所上市，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)方可賣(mài)出。”李興認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)則，公募REITs更適合穩(wěn)健型投資者長(zhǎng)期投資，不過(guò)也應(yīng)注意后續(xù)在場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行交易時(shí)的折溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)理性投資，可以?xún)?yōu)先選擇現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定、底層資產(chǎn)信用較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在田利輝看來(lái)，REITs通過(guò)募集眾多投資者的資金，用于投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)獲得收益，具有相對(duì)中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征。“建議投資者理性看待首批上市REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。”