在連續(xù)兩年房產(chǎn)銷售額原地踏步的背景下，重慶本地房企財(cái)信發(fā)展(000838.SZ)將借助控股股東的力量向物業(yè)服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

上月以來(lái)，財(cái)信發(fā)展相繼公告稱將作價(jià)1.98億元、5.8億元收購(gòu)控股股東財(cái)信地產(chǎn)所持的安徽誠(chéng)和物業(yè)、財(cái)信智慧生活服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“財(cái)信智服”)100%股權(quán)，交易金額合計(jì)為7.78億元。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)是財(cái)信發(fā)展切入物業(yè)賽道的第一步，但隨之而來(lái)的還有與財(cái)信地產(chǎn)之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，本月繼續(xù)收購(gòu)財(cái)信智服的目的之一也在于解決物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

不過(guò)，一季度末負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)84.37%的財(cái)信發(fā)展，需以現(xiàn)金方式向財(cái)信地產(chǎn)支付兩筆交易價(jià)款。目前，財(cái)信地產(chǎn)所持公司股份質(zhì)押率高達(dá)96.89%，占公司總股本的59.71%，未來(lái)一年內(nèi)到期的質(zhì)押股數(shù)為2億股，對(duì)應(yīng)融資余額3.5億元。

另一方面，對(duì)于注入的物業(yè)資產(chǎn)，財(cái)信地產(chǎn)方面也作出了相應(yīng)的業(yè)績(jī)承諾，或?qū)⒃龊裆鲜泄緲I(yè)績(jī)。

標(biāo)的多家子公司近期頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)

7月11日晚間，財(cái)信發(fā)展披露關(guān)聯(lián)收購(gòu)方案。公司擬以現(xiàn)金方式收購(gòu)控股股東財(cái)信地產(chǎn)持有的財(cái)信智服100%股權(quán)。

公司介紹，過(guò)去15年，特別是2017年之后，在財(cái)信集團(tuán)將財(cái)信智服列為集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略重心后，財(cái)信智服已進(jìn)駐全國(guó)20多個(gè)省、直轄市，60多個(gè)城市，服務(wù)業(yè)態(tài)涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、公建等多個(gè)領(lǐng)域。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院評(píng)選結(jié)果，財(cái)信智服位列2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第13位、中國(guó)西部物業(yè)服務(wù)50強(qiáng)企業(yè)第4位。

截至今年5月末，財(cái)信智服現(xiàn)有項(xiàng)目517個(gè)，合同管理面積合6632.44萬(wàn)平方米，其中住宅類項(xiàng)目合同管理面積4424.6萬(wàn)平方米，公建類項(xiàng)目合同管理面積2207.84萬(wàn)平方米。

這意味著，本次收購(gòu)之后，財(cái)信發(fā)展累計(jì)物業(yè)合同管理面積將達(dá)到約8200萬(wàn)平方米。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前財(cái)信智服的下屬控股及參股公司共有21家，其中多家為今年年內(nèi)注入的資產(chǎn)或新設(shè)立的公司。

公告顯示，財(cái)信智服的底層公司中，全資子公司重慶東海物業(yè)今年4月末被轉(zhuǎn)讓給財(cái)信物管，兩個(gè)月后再次回到財(cái)信智服體內(nèi)。同樣的操作還發(fā)生在北京國(guó)興物業(yè)、吉林建龍物業(yè)、深圳公元物業(yè)、龍水湖物業(yè)等子公司身上，財(cái)信智服在今年4月和5月將上述子公司轉(zhuǎn)讓給財(cái)信物管，并在六月份回收上述子公司股權(quán)。

公告進(jìn)一步披露，2020年和2021年一季度，財(cái)信智服母公司分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.76億元、0.52億元，凈利潤(rùn)2479.28萬(wàn)元、2009.73萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-2930.54萬(wàn)元、1204.37萬(wàn)元。

財(cái)信智服的子公司中，重慶財(cái)信綠城綠發(fā)物業(yè)、貴州財(cái)信智服、福建財(cái)信智服、重慶市財(cái)信社區(qū)綜合服務(wù)公司、貴州財(cái)信欣隆物業(yè)服務(wù)公司等五家公司在各報(bào)告期內(nèi)的所有者權(quán)益總額均為負(fù)數(shù)，處于“資不抵債”的狀況。

在合并口徑下，2020年和2021年一季度，財(cái)信智服分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.87億元、1.96億元，凈利潤(rùn)5644.8萬(wàn)元、1192.13萬(wàn)元。

本次交易中，財(cái)信智服100%股權(quán)的估值6.07億元，交易雙方確定交易作價(jià)為5.8億元。同時(shí)，交易對(duì)手方承諾，財(cái)信智服2021年至2023年的凈利潤(rùn)將分別不低于6500萬(wàn)元、7200萬(wàn)元、8000萬(wàn)元。

截至目前，財(cái)信智服應(yīng)收重慶財(cái)信企業(yè)集團(tuán)2.39億元。后者承諾，上述款項(xiàng)將于本次交易實(shí)施完成前清償完畢。

兩次現(xiàn)金收購(gòu)控股股東旗下資產(chǎn)

通過(guò)收購(gòu)財(cái)信智服，財(cái)信發(fā)展將全面進(jìn)軍物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

事實(shí)上，作為重慶本地的房產(chǎn)上市公司，近年在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)愈發(fā)密集、各線城市住房需求分化以及宏觀經(jīng)濟(jì)等多重因素影響下，財(cái)信發(fā)展的業(yè)務(wù)開(kāi)展面臨著較大的考驗(yàn)。

2020年，財(cái)信發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年新開(kāi)工面積約84.6萬(wàn)平方米，竣工面積約92.48萬(wàn)平方米，結(jié)算面積約79.27萬(wàn)平方米，簽約銷售面積76.16萬(wàn)平方米，銷售金額為70.67億元。而在2019年，財(cái)信發(fā)展全年新開(kāi)工面積約115.74平方米，竣工面積約74.36.萬(wàn)平方米，結(jié)算面積約45.78萬(wàn)平方米，簽約銷售面積81.10萬(wàn)平方米，銷售金額為70.23億元。近兩年其銷售金額原地踏步。

年報(bào)顯示，2020年財(cái)信發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.52億元，同比增長(zhǎng)78.3%，凈利潤(rùn)1.16億元，同比增長(zhǎng)6.82%，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為4905.35萬(wàn)元，同比減少39.92%，并較2016年時(shí)的1.09億元下降過(guò)半。

今年一季度，財(cái)信發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.01億元，同比增長(zhǎng)210.71%，凈利潤(rùn)和扣非后凈利潤(rùn)分別為-2986.95萬(wàn)元、-3135.81萬(wàn)元，同比減少6.37%、9.63%。

在此背景下，財(cái)信發(fā)展上個(gè)月就開(kāi)始進(jìn)行關(guān)聯(lián)并購(gòu)，進(jìn)軍物業(yè)行業(yè)。6月11日，財(cái)信發(fā)展公告稱，公司擬以現(xiàn)金方式收購(gòu)財(cái)信物管持有的安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)，交易對(duì)手方財(cái)信物管為上市公司控股股東財(cái)信地產(chǎn)的全資子公司。

截至今年3月末，安徽誠(chéng)和物業(yè)合同管理面積合計(jì)1568.05萬(wàn)平方米。2019年和2020年，安徽誠(chéng)和物業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.46億元、1.33億元，凈利潤(rùn)1394.04萬(wàn)元、1675.22萬(wàn)元。

根據(jù)評(píng)估，安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)評(píng)估值約為2億元，交易作價(jià)為1.98億元，相較于其2020年末凈資產(chǎn)4576.24萬(wàn)元增值332.7%。

交易對(duì)手方承諾，安徽誠(chéng)和物業(yè)2021年至2023年的凈利潤(rùn)分別不低于1700萬(wàn)元、1890萬(wàn)元、2100萬(wàn)元。以此合計(jì)，財(cái)信發(fā)展收購(gòu)的兩家標(biāo)的公司2021年至2023年的承諾凈利潤(rùn)數(shù)將不低于8200萬(wàn)元、9090萬(wàn)元、10100萬(wàn)元。

彼時(shí)，財(cái)信發(fā)展表示，公司將以本次收購(gòu)為契機(jī)切入物業(yè)行業(yè)，拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

而在收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)后，財(cái)信發(fā)展將與控股股東方面新增同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。此次繼續(xù)收購(gòu)財(cái)信智服的目的，也包括為了減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，兩次收購(gòu)?fù)瓿桑?cái)信發(fā)展將合計(jì)耗資7.78億元，且全部用現(xiàn)金方式支付。截至今年3月末，財(cái)信發(fā)展總資產(chǎn)182.54億元，資產(chǎn)負(fù)債率84.37%，貨幣資金25.44億元。

兩次收購(gòu)的交易對(duì)手方均為公司控股股東財(cái)信地產(chǎn)，根據(jù)財(cái)信發(fā)展日前披露的公告，截至7月10日，財(cái)信地產(chǎn)直接持有財(cái)信發(fā)展6.78億股，占公司總股本的61.63%，累計(jì)已質(zhì)押6.57億股，占其所持公司股份總數(shù)的96.89%，占公司總股本的59.71%。

財(cái)信地產(chǎn)未來(lái)一年內(nèi)到期的質(zhì)押股數(shù)為2億股，占其所持有股份比例29.51%，占公司總股份比例18.19%，對(duì)應(yīng)融資余額3.5億元。