花樣年控股及彩生活日前聯合公布，宣布擬分拆商管業務上市，彩生活董事會主席兼執行董事潘軍或將迎來第三個上市平臺。而在此之前，花樣年及彩生活近期在商管業務整合方面進行頻繁動作。有業內人士指出，商業物業管理和住宅物業管理各項管理措施、標準均為不同，將兩者分拆有利于實施更專業化管理，在激烈的物企市場中提升自身的競爭力。嘉和家業物業研究院院長唐卓向《華夏時報》記者表示，“相比普通物業管理賽道，當前商業管理賽道熱度和估值均較高，且已上市企業較少，故越早上市其所能享到的上市福利越高。”

物業“雙子”布局漸趨明朗

花樣年與彩生活將目光瞄準了商管業務賽道。

7月26日早間，花樣年控股、彩生活聯合發布《自愿公告可能分拆》，透露正考慮尋求將各自商業及綜合用途的物業管理業務、商業運營管理業務進行分拆，于聯交所主板單獨上市。

公告顯示，本次分拆將導致擬于開曼群島注冊成立的一間實體所持單一集團的單獨上市。預期于建議分拆完成后，新的上市公司將從事提供有關商業物業、綜合混合用途物業、公共設施、工業物業的物業管理服務及商業營運服務。花樣年和彩生活已就建議分拆向聯交所提出申請，且聯交所已確認，其可就建議分拆進行上市申請。

事實上，兩家公司的分拆計劃早有相關動作。7月5日晚間，綠地控股與花樣年控股共同公告，綠地控股擬將全資子公司上海綠閔物業管理有限公司(以下簡稱“上海綠閔”)100%股權，轉讓給花樣年控股下屬子公司深圳市富昌商業服務有限公司，股權轉讓對價為12.6億元。

交易公告指出，綠地控股將委聘花樣年旗下綠閔物業作為戰略優先級商業物業管理服務提供商。完成交易后5年間，綠地控股承諾交付不少于2500萬平方米商業相關物業建筑面積。同時，綠地控股在3年內將額外提供不少于60萬平方米的多個一、二線城市商管項目，并在1年內就33萬平方米的鄭州綠地全球商品貿易港項目與上海綠閔訂立合約。這也意味著，花樣年將提前鎖定綠地控股所能帶來的商管物業服務面積，押注了商管業務未來的增長性。

收購綠閔物業之外，從今年5月份開始，彩生活還頻頻轉出旗下商管業務資產，至今已完成了13家商管公司的出讓，其中9家商管公司為100%股權，4家商管公司股權比例在80%-90%之間，接手方均為深圳市花漾樂商業服務有限公司(以下簡稱“花漾樂”)。

“天眼查”平臺顯示，花漾樂于今年3月16日成立，由鄰里樂(香港)有限公司(以下簡稱“鄰里樂”)控股，法人代表、總經理陳新禹同時也是花樣年及彩生活的執行董事兼首席財務官。而工商注冊信息顯示，鄰里樂100%控股的深圳前海鄰里樂商業服務有限公司，該公司執行董事為潘軍，即彩生活董事會主席兼執行董事。

值得一提的是，2020年4月1日，彩生活與花樣年訂立經修訂不競爭契據，雙方約定，花樣年將僅收購物業管理公司，或競投組合純屬商業性質的物業管理，不經手任何物管服務業務;彩生活將繼續從事綜合用途物管服務，確保彩生活和花樣年旗下商管公司未來上市時不會遇到“同業競爭”的問題。

至于未來的商管上市平臺，有業內人士認為，綜合花漾樂與彩生活在人事、資產騰挪轉讓等多方面錯綜復雜的聯系，花漾樂可能是花樣年商管業務上市平臺。不過，花漾樂成立時間不足一年，不符合港交所關于“上市公司過去三個財政年度至少5000萬港元盈利”等約束條件。

《華夏時報》記者注意到，除了花漾樂，花樣年旗下的另一物管平臺深圳市美易家商務服務集團股份有限公司(以下簡稱“美易家”)旗下還有一定數量的商業物業。2015年12月，美易家獲批掛牌新三板，成為國內度假物業運營第一股，但2017年底從新三板退市。而在美易家2017年度業績發布會上，潘軍表示，希望未來能把美易家放到更大的平臺上。

同時，上海綠閔并沒有被放在花漾樂，而是被放在今年3月成立的深圳市富昌商業服務有限公司(以下簡稱“深圳富昌”)。“天眼查”平臺顯示，深圳富昌由富昌環球(香港)有限公司100%持股。目前，深圳富昌對外投資的資產僅有深圳市美易家住宅物業服務集團有限公司。該公司成立于2021年1月，由深圳富昌持股 70.95%。

高估值商管賽道空間猶存

8月2日，對于此項分拆的資本安排，彩生活及花樣年雙雙回應《華夏時報》記者稱：“正處于上市靜默期，不便回復。”婉拒了采訪，對于花漾樂、美易家等究竟誰是商管上市平臺的問題也未作回應。

市場聲音普遍認為，商管物業的高估值，是花樣年產生對彩生活再獨立分拆想法的重要因素。嘉和家業物業研究院院長唐卓就告訴《華夏時報》記者，“相比普通物業管理賽道，當前商業管理賽道熱度和估值均較高，且已上市企業均較少，故越早上市其所能享到的上市福利越高。”

據克而瑞物管統計，今年上半年，Top50物企共計新增拓展項目3142個，辦公項目占比近30%，是上半年外拓數量最多的業態類型。而從物業股PE來看，有商業物業加持的物企能獲得較高PE(市盈率)，如華潤萬象生活(01209.HK，市盈率101.25倍)、寶龍商業(09909.HK，市盈率39.44倍)、合景悠活(03913.HK，市盈率39.42倍)等。

而目前港股以非住宅運營為主的商管企業較為稀缺，僅有華潤萬象生活、寶龍商業、中駿商管(00606.HK)等少數幾家。東亞前海證券分析師金文曦認為，未來資金更加青睞細分領域，如商管賽道，“除了華潤萬象生活之外，該細分領域的其他股票估值其實不是很高，還有很多提升空間”。

從彩生活本身來看，作為“物業第一股”，彩生活始終維持著行業第一梯隊的規模體量。但隨著后來者的爭相涌入物管賽道，彩生活近年發展有些“后勁不足”，股價也常年徘徊在港股物業股中后位。

2018年-2020年，彩生活分別實現營業收入36.14億元、38.45億元、35.96億元，同比分別增長121.9%、6.4%、-6.5%;全年錄得歸屬于母公司股東的凈利潤4.85億元、4.99億元、5.02億元，同比增長51.3%、2.8%、0.6%。截至8月4日上午收盤，彩生活股價報2.53港元/股，市盈率僅6.310倍，總市值37.63億港元。

“彩生活應該是全行業收并購最多的，在上市前就完成了85家公司的并購，”在今年3月26日召開的業績會上，潘軍表示：“這對于全行業都有啟發，如何提高收并購的質量，我想只有一個，就是關于精細化運營的系統建立。”

彼時，潘軍強調，收并購不是目的，關鍵是如何挖掘新的利潤空間。經過兩年的調整后，彩生活認為，當精細化管理落地以后，才能夠實現有質量地管理面積增長，追求質量、健康、更有價值的面積增長，才是彩生活未來要做的，而不是不顧效益盲目擴張規模。

唐卓直言，從已上市的彩生活角度看，再將商管板塊裝入彩生活只能算是“新瓶裝舊酒”，資本市場對該品牌已形成的固有認知較難改變。但是，花樣年重新打造一個商管子品牌上市，擁有“雙上市品牌”無異將引起市場更大的波動。