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藍鯨保險獲悉，近日友邦人壽保險有限公司（以下簡稱“友邦人壽”）完成其成立以來的最大一筆資產收購，斥資50.3億元購入在建中的上海北外灘地標項目“上實中心”，項目后續建設和運營總投資預計將達到87億元。

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值得關注的是，在今年的地產大宗成交中，屢屢出現保險資金的身影，包括利安人壽、太保壽險、泰康保險、前海人壽、中國人壽(601628)、平安人壽、陽光保險在內的多家保險機構都成功購入地塊或商業物業，加倉不動產。

不同于股票、債券、非標資產等地產類投資，直接物業投資有較為穩定的租金收入，匹配保險資金的長期需求，且資產價格更為穩定，保險機構更多是出于對穩定收益型資產的投資和未來的長期價值投資的訴求。業內人士認為，險資加碼購置不動產，也是在避險情緒驅動下尋找地產投資領域的新機會。

險資再出手，友邦人壽50億元“買樓”

據悉，友邦人壽以合計人民幣約50.3億元投得上海虹晟投資發展有限公司（以下簡稱“上海虹晟”）子公司上海實森置業有限公司（以下簡稱“上海實森”）90%股權及其100%股東借款債權。交易完成后，友邦人壽將控股上海實森，從而獲得上海北外灘89街坊地產項目。

該項目的開發建設主體為上海實森，項目融合辦公樓、商場、專業劇院及聶耳舊居綜合業態，整體預計于2023年上半年竣工。項目建成后，預計將營造出一個以藝術表演、辦公及特色商業為基本業態群的區域地標文化產業聚集高地。

上海實森測算，此次交易完成后，預計將給公司帶來歸母凈利潤1.39億元，同時也將充實公司的現金流。

友邦人壽將為完成此項目的建設和后續的運營繼續提供資金，預計項目總投資不超過人民幣87億元。此次投資項目的資金主要來源于保險責任準備金，也是友邦人壽成立以來進行的最大一次資產收購。

對于此次收購，友邦人壽表示，該投資項目充分體現了公司扎根故里、投資中國、實現跨越式發展的信心和決心。未來，在中國持續推動高水平對外開放的背景下，公司將繼續發揮保險資金的長期性和穩定性作用，反哺、賦能中國經濟高質量發展。

在業內看來，這還是一筆好買賣。有地產投資人士在接受藍鯨保險采訪時介紹，該項目已投資金額接近70億元，友邦人壽50億元競得該地塊可以說是“相當劃算”。

公開信息顯示，2015年11月26日，上實發展(600748)旗下上海虹晟投資以32.6億元競拍取得上海市虹口區提籃橋街道HK324-01號地塊國有建設用地使用權，后引入了日本森大廈作為開發伙伴。項目地塊東起公平路、西至丹徒路、南到東大名路、北至東長治路，占地面積約為23037平方米，規劃建筑面積約為126705平方米，總建筑面積約為230568平方米，業態為商業與辦公，開發為“北外灘上實中心”。截至2022年4月30日，該項目已投資約69.57億元人民幣，目前仍在建設過程中。

該位地產人士補充稱，投資型買家回歸是當前上海大宗地產交易的主流趨勢，友邦人壽收購“上實中心”即是典型案例。目前地產基金與機構投資者的市場參與度均有所上揚，位于新興板塊、成熟運營且價格更具競爭力的物業資產是偏好重點。其認為，中長期投資性質的保險資金進入商業地產領域，在一定程度上也為房產市場的復蘇貢獻了力量。

尋找新機會，大宗地產成交屢現保險資金身影

多年來，保險公司一直是地產行業的重要投資者，主要通過股票、債券、非標資產和直接物業投資四種途徑進行配置。然而，在房地產行業加速下行的沖擊下，部分保險公司也出現了一定的風險敞口，目前仍在政策支撐下逐步修復，以化解投資風險。

不同于二級市場的金融產品，保險資金持有的直接物業投資多為商業地產，有較為穩定的租金收入，匹配保險資金的長期需求，且資產價格更為穩定，更多是出于對穩定收益型資產的投資和未來的長期價值投資。

從近兩年的成交案例來看，保險資金依舊對一線城市以及強二線城市的優質大宗資產保持濃厚興趣，是房地產商辦市場、大宗交易市場的重要投資組成。

“商業物業是保險公司最為關注的房地產形態之一，商業物業主要針對機構客戶，一般體量規模較大，再加上回報的周期長，符合保險資金作為機構投資者的需求”，一位保險業內人士向藍鯨保險表示，房地產投資對于保險資金來說，是介于股票、債券之間具有長久期、抗通脹特征的一類資產，保險資金加碼購置不動產，也是在避險情緒驅動下，尋找地產投資領域的新機會。

藍鯨保險梳理發現，今年的大宗地產成交中，屢屢出現保險資金的身影。譬如，1月，利安人壽8億元收購合肥華潤大廈東塔樓，這是合肥唯一一幢單一業權甲級寫字樓，處于核心地帶；2月，太保壽險摘得北京大興區舊宮鎮一多功能用地性質的地塊，泰康保險成功摘牌杭州西湖區小和山單元地塊；3月，前海人壽以底價15.47億元拿下廣州黃埔區YH-A3-8醫療衛生地塊；4月，中國人壽旗下兩家企業以30億元的價格，收購遠洋集團旗下位于北京朝陽區酒仙橋商圈的頤堤港一期項目股權；6月，平安人壽獲得遠洋集團旗下北京麗澤商務區的遠洋銳中心項目，交易金額50.15億元；8月，陽光保險1.38億元入手北京朗詩大廈50％股權；11月，陽光人壽以11.85億元接盤保集健康旗下位于上海松江區的富椿佘山康養園區項目等。

保險資金地產投資的版圖并不止于商辦資產，包括平安在內的保險資金還開始關注保障性租賃住房、長租公寓、物流冷鏈、產業園區等新型細分賽道，保租房REITs也成為保險資金的一大投資熱點，在戰略資產配置指引之下，進行符合國家政策導向的不動產投資。（藍鯨保險 李丹萍 lidanping@lanjinger.com）