劉偉/發(fā)自北京

李嘉誠(chéng)現(xiàn)身內(nèi)地房企的債權(quán)交易中。

(資料圖)

6月25日，根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，由龍光地產(chǎn)與合景泰富發(fā)展聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項(xiàng)目，或?qū)⒂瓉?lái)債權(quán)變更。

龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔(dān)保，從匯豐銀行等銀團(tuán)獲取102億港元開(kāi)發(fā)貸款。李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)正與項(xiàng)目債權(quán)銀行之一匯豐進(jìn)行接觸，希望接手該項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。

這并不是一筆簡(jiǎn)單的債權(quán)交易，背后涉及龍光地產(chǎn)和合景泰富這兩家房企的債務(wù)重組，且由于貨值估值超300億元，也很大程度上決定了兩家正處于資金困局中的房企未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

“如果該債權(quán)被銀團(tuán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，公司擔(dān)心長(zhǎng)實(shí)會(huì)反對(duì)債務(wù)重組，逼迫項(xiàng)目走上拍賣轉(zhuǎn)讓之路，最終導(dǎo)致項(xiàng)目易主。”上述房企表示。與此同時(shí)，如果項(xiàng)目債權(quán)最終易主，也或許導(dǎo)致龍光、合景的債權(quán)人利益受到影響。

就相關(guān)問(wèn)題，記者聯(lián)系了龍光集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但其表示不便接受采訪。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)選擇這個(gè)時(shí)間進(jìn)來(lái)攪局拿走項(xiàng)目，不得不讓人聯(lián)想到“趁火打劫”。

在協(xié)縱管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來(lái)，這兩個(gè)房企已經(jīng)出現(xiàn)了技術(shù)型違約，銀團(tuán)有權(quán)要求他們立刻還錢。如果不能及時(shí)償債，銀團(tuán)將這個(gè)項(xiàng)目地權(quán)拍賣后，兩家房企的損失會(huì)更大。當(dāng)下，這兩家房企已經(jīng)不能期待凱鑰這個(gè)項(xiàng)目的歸屬權(quán)是自己的了。

“地王”項(xiàng)目爭(zhēng)奪

時(shí)間回到2017年，這是許多內(nèi)地房企的高光時(shí)刻。

當(dāng)年2月24日，龍光地產(chǎn)宣布，公司攜手合景泰富以總價(jià)168.55億港元成功投得香港鴨脷洲利南道鴨脷洲內(nèi)地段第136號(hào)優(yōu)質(zhì)住宅地塊，刷新香港保持了20年的地價(jià)紀(jì)錄，一度成為香港“地王”。

這一年之前，即2016年，龍光地產(chǎn)銷售按年增長(zhǎng)40%，成功實(shí)現(xiàn)高銷售回款率，給了這家企業(yè)充足的底氣。當(dāng)時(shí)，龍光的資金狀況良好，現(xiàn)金流十分充裕，2016年年底現(xiàn)金流余額約為110億元。

該地塊后來(lái)命名為凱鑰的上述豪宅項(xiàng)目。這是龍光地產(chǎn)在香港的首個(gè)項(xiàng)目，也是該公司首次與合景泰富聯(lián)合投標(biāo)香港地塊，項(xiàng)目占地逾12.65萬(wàn)平方呎，可建總樓面逾76萬(wàn)平方呎，樓面地價(jià)約24萬(wàn)港元/平方米，項(xiàng)目估值折合人民幣超300億元……

該地塊由于位置優(yōu)越，成功吸引了14家財(cái)團(tuán)投標(biāo)，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)正是其中之一。

此前，龍光與合景泰富曾以雙方聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“凱玥”項(xiàng)目為抵押，向匯豐、渣打在內(nèi)的銀團(tuán)貸款了102億港元，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

2022年以來(lái)，龍光地產(chǎn)與合景泰富相繼發(fā)生債務(wù)違約，102億港元的抵押貸款也被納入境外債務(wù)重組范圍內(nèi)，以期獲得銀行展期。

一個(gè)當(dāng)下面臨的困境是，由于債權(quán)在銀團(tuán)手中，合景泰富和龍光眼下均沒(méi)有能力贖回，即便長(zhǎng)實(shí)要接手凱玥的債權(quán)，兩家公司似乎并沒(méi)有什么太好的辦法去阻止該交易的發(fā)生。

接近龍光的一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在受訪時(shí)表示，龍光地產(chǎn)和合景泰富當(dāng)下均處于債務(wù)重組的關(guān)鍵時(shí)期，凱玥項(xiàng)目債權(quán)的變更無(wú)可避免地為企業(yè)債務(wù)重組增加不確定性。但李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)欲入主不應(yīng)該被特殊看待，因?yàn)榧词箾](méi)有長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)也可能會(huì)有其他企業(yè)入主，而且企業(yè)勢(shì)必折價(jià)接手，這是再正常不過(guò)的商業(yè)邏輯。

李嘉誠(chéng)頻現(xiàn)內(nèi)地

上述債權(quán)風(fēng)波的背后，是龍光地產(chǎn)和合景泰富面臨的資金壓力。

2022年上半年開(kāi)始，龍光集團(tuán)多筆境內(nèi)債券尋求展期，當(dāng)年12月，該集團(tuán)境內(nèi)債券全部獲得展期，一直到2024年12月不會(huì)有到期的境內(nèi)債券；境外債務(wù)方面，2022年8月，龍光集團(tuán)宣布暫停支付多筆境外債務(wù)的到期利息，隨后啟動(dòng)境外整體債務(wù)管理方案，截至目前，境外債務(wù)重組還處于談判階段。

6月13日，市場(chǎng)消息傳出，持有龍光集團(tuán)美元債的債權(quán)人稱，龍光集團(tuán)首席債務(wù)管理官保國(guó)武在日前召開(kāi)的電話會(huì)議上表示，集團(tuán)考慮在重組方案中再增加約15個(gè)項(xiàng)目作為支付重組項(xiàng)目的資金。

據(jù)悉，加上此前已放入重組方案的6個(gè)項(xiàng)目，龍光集團(tuán)預(yù)計(jì)將有約21個(gè)項(xiàng)目放在重組方案中，這些項(xiàng)目出售后的剩余資金（償還項(xiàng)目債務(wù)后余下資金）將被用于償還給債權(quán)人。

合景泰富則在2022年9月首次公開(kāi)債務(wù)展期，對(duì)一年內(nèi)到期的3筆美元債進(jìn)行交換要約和同意征求。2023年5月，合景泰富上述交換要約的債券沒(méi)能如期兌付相應(yīng)的本金和利息，正式債務(wù)違約，集團(tuán)開(kāi)始尋求境外債的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)近幾年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，與龍光地產(chǎn)和合景泰富有著類似境況的房企并不在少數(shù)，這也給了港資進(jìn)入的機(jī)會(huì)。

2022年7月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)曾欲以90億港元購(gòu)入中國(guó)恒大香港總部大樓，該大樓為中國(guó)恒大2015年以125億港元的價(jià)格購(gòu)入，彼時(shí)成交總價(jià)是香港商廈買賣的最高紀(jì)錄，同時(shí)創(chuàng)下每平方呎單價(jià)的最高紀(jì)錄。不過(guò)，該交易最終并未達(dá)成。

在今年5月5日廣州首輪集中供地中，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔還曾參與競(jìng)價(jià)。據(jù)悉，和記黃埔參與了上述最熱門地塊的競(jìng)拍。不過(guò)，其只參與了一次競(jìng)價(jià)，隨后便未有進(jìn)一步動(dòng)作。據(jù)南方財(cái)經(jīng)報(bào)道稱，和記黃埔出價(jià)為23.6億元，比最終的成交價(jià)少了約3.5億元，最終鎩羽而歸。

最近10年，李嘉誠(chéng)旗下公司出售了不少內(nèi)地的物業(yè)。對(duì)于此次和記黃埔在廣州競(jìng)地，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，李嘉誠(chéng)可能看好當(dāng)前內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。