文/龐無忌 曹旭帆

“110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有61平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%”……這些聽起來不可思議的事，卻發(fā)生青島一位市民身上。

(相關(guān)資料圖)

提到公攤，大家并不陌生，但很少有人真正了解它具體包含了哪些部分，也搞不清楚自己購買的房子，公攤面積比例是否真的合理。

公攤面積里面到底有多少貓膩？購房者又該如何避免踩雷？

國是直通車采訪多位專家，回答關(guān)于公攤面積的十個問題：

1、住房公攤面積如何計算？為什么不同的住房公攤的比例差距會很大？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣：提到公攤需要先搞清楚什么叫建筑面積，什么叫套內(nèi)建筑面積。建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積是業(yè)主專有的部分，關(guān)上家門就是我們的套內(nèi)建筑面積。而分?jǐn)偟拿娣e則屬于業(yè)主共同所有的，比如樓道、電梯、一層大廳、物業(yè)用房等，這些就屬于公攤面積。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》(第70條)，都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。購房者所購置的商品房，都應(yīng)載明這兩個面積。

套內(nèi)面積是業(yè)主實際使用面積。公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

每所小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計不同，住房公攤比例也就會有所不同。比如：有的低容積率小區(qū)，配套豐富，公攤就會相對大一些，如果是高層建筑、公寓樓棟等，電梯、大堂、消防等要求會增加，也會導(dǎo)致公攤面積增加。

2、46%的公攤比例是否是明顯違規(guī)？有哪些指標(biāo)可以判斷公攤面積是否合理？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看，套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長，取決于業(yè)主的訴求。

至于前文所提及的46%公攤，據(jù)報道，該小區(qū)樓棟屬超高層建筑(共有55層)，這套房增加的公攤，主要體現(xiàn)在墻體的厚度上。

高層房屋公攤相對較大，不過近一米的外墻是否過大，是否為業(yè)主想要的居住所必須的公攤？若在規(guī)劃設(shè)計和報批、銷售宣傳時的公攤與實際有差異，就要走仲裁的解決路徑。

由于公攤的計算、范圍、規(guī)劃設(shè)計等太過專業(yè)，需要歸屬管理部門做出引導(dǎo)。這樣做，有利于規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為。畢竟，業(yè)主對共有和專有部分的房價支付是一樣的，但開發(fā)商支出的成本是不一樣的，要警惕有意做大公攤，降低開發(fā)成本的行為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：這一新聞中的業(yè)主可能混淆了地毯面積和套內(nèi)建筑面積這兩個概念。地毯面積是室內(nèi)的凈使用面積，也就是墻體以內(nèi)的所有面積，而套內(nèi)建筑面積卻包括了套內(nèi)房屋使用面積(地毯面積)，套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺建筑面積。

上述業(yè)主找驗房師測量后的實際面積大概率是地毯面積(61平方米)而非套內(nèi)建筑面積，因此，由此算出的46%公攤可能并不準(zhǔn)確。

3、以建筑面積銷售房屋(包括公攤面積)，這種住房銷售模式是誰最早創(chuàng)造出來的？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：這種住房銷售模式是學(xué)習(xí)自香港。有人認(rèn)為是李嘉誠創(chuàng)造的，實際上早在1954年霍英東就創(chuàng)造了這個模式。當(dāng)年，霍英東收購香檳大廈，重新開發(fā)出售，香檳大廈就首次提出了公攤，把公共部分的成本費用平攤到業(yè)主身上。這樣房子就可以按套出售了，而非過去的按棟出售。

不過，作為“公攤首創(chuàng)者”的香港從2013年開始，已經(jīng)改成了以套內(nèi)面積計價。香港特區(qū)房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。

4、公攤面積中可能隱藏哪些貓膩？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣：在現(xiàn)實生活中公共部分(公攤之外，不計入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等)對業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒有產(chǎn)生收益。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：有一些小區(qū)會將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規(guī)定這些不算公攤。另外，還有不少小區(qū)公攤部分的未來收益被開發(fā)商或者物業(yè)獲得，比如電梯廣告等。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：比如開發(fā)商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，但一邊收物業(yè)管理費，一邊將廣告收入據(jù)為己有；又比如游泳池、地上停車場是共有部分，但卻對外營業(yè)，這與“一房二賣”類同。

5、很明顯，如果公攤過多，會影響到購房者的積極性以及房屋銷售。開發(fā)商做大公攤面積的動機是什么？

沒有公攤就沒有舒適可言，而且近些年，買房人已經(jīng)很看重“得房率”這個指標(biāo)，也就是房屋套內(nèi)建筑面積占建筑面積的比例，開發(fā)商也經(jīng)常以此作為賣點，因此，并沒有太大動力故意做大公攤面積影響銷售。

現(xiàn)實當(dāng)中，甚至有開發(fā)商“偷面積”，貌似增加了套內(nèi)面積，但其實占用了公攤，導(dǎo)致小區(qū)整體環(huán)境受損。

6、公攤面積成為一筆糊涂賬。正常來講，哪些信息需要開發(fā)商向購房者披露？如果購房者有疑問，能否和開發(fā)商協(xié)商？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣：對于開發(fā)商宣稱的公攤比例，可以通過一個很簡單的辦法初步核實。開發(fā)商在售樓處必須公開房屋面積預(yù)測報告或?qū)崪y報告，可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：建議要與開發(fā)商協(xié)商制定不同類型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進行實測并公示；探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化。

7、取消公攤是否合理？有沒有可能按實際的套內(nèi)面積銷售？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：買房不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。甚者，沒有了社區(qū)服務(wù)，室內(nèi)居住就是空中樓閣。過去的筒子樓得房率(套內(nèi)面積占比)很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差。現(xiàn)在的高層得房率低(70%-80%)，但有高速電梯，有物業(yè)管理，有會所，采光通風(fēng)好。公攤面積一再被詬病、被質(zhì)疑，意味著當(dāng)務(wù)之急是要明確產(chǎn)權(quán)意識、夯實侵權(quán)必究。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：其實，是否套內(nèi)計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，但考慮到如果“公攤面積”不實，購房者不僅要多支付房款，而且還得在以后不斷支付更多的成本。從房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的角度來看，改成套內(nèi)計價更合理。

也有聲音認(rèn)為，如果取消公攤，開發(fā)商可能為了節(jié)約成本故意壓縮公共空間面積，降低居住舒適度。

8、如何看待只攤面積不攤收益的問題？例如：電梯間被納入了公攤，但是電梯廣告收入居民又沒有享受。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：公攤面積產(chǎn)生的收益需要公示，我國《物權(quán)法》規(guī)定公攤面積產(chǎn)生的利潤歸全體業(yè)主。

9、國外購房存在公攤面積嗎？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：國外土地大多私有，購買土地之后，業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)，這種情況下不存在分?jǐn)偯娣e。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：公攤計價的原因是中國為小區(qū)制，而不是街區(qū)制，中國的小區(qū)更依賴開發(fā)商建設(shè)。這種情況下，使得開發(fā)商將社區(qū)內(nèi)公用部分分?jǐn)偝杀镜浇ㄖ娣e里。

10、如果購房者在收房時，發(fā)現(xiàn)公攤面積不合理，有哪些維權(quán)方式？能否獲得賠償？

有律師認(rèn)為，公攤面積屬于隱性面積，只有具有資質(zhì)且比較規(guī)范的測繪單位能說出具體分?jǐn)偛糠郑芏嗖粔蛞?guī)范的單位往往只告知業(yè)主一個大概的數(shù)字，因此很可能就是一筆糊涂賬，也導(dǎo)致了許多糾紛。具體來說：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持；

3、買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。

如遇糾紛，有律師建議，直接找開發(fā)商協(xié)調(diào)；向測繪部門或房地產(chǎn)行政主管部門反映，或者要求測繪單位重新進行測量；還可以通過法院訴訟，由法院指定測繪單位重測。