今年2月，中國留學生羅琳（Lorraine）家里為她到澳大利亞留學準備了每周450澳元（約合人民幣2108元）的租房預算。就疫情前的經驗來看，這筆預算說的上是“很充裕”。但羅琳開始找房后卻發現，現在澳大利亞不但房源非常緊張，而且可用房源的房租普遍超過了她的預算。

羅琳告訴記者，她不得不在嚴重超預算的情況下，以每周749澳元的價格租下一個尚未開業的新學生公寓。而在這個公寓開業前，她還得和朋友一起，先在價格高昂的酒店以及條件欠佳的短租房屋里過上一個月。

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更糟糕的是，一個月之后，羅琳本以為能在新學生公寓獲得穩定居住環境，但卻發現這套學生公寓是為了在緊張的租房市場中分一杯羹，而在沒有裝修完的情況下對外招租的。羅琳入住后，每天都不得不忍受樓中的裝修噪音和未完善的公共設施。

與羅琳有同樣遭遇的各國留學生不在少數。同時，這場被當地媒體稱為“租房危機”的事態也在影響著越來越多的澳大利亞普通家庭，在通脹高企的環境下，這讓當地民眾的生活成本進一步高企，并且對整個國家的國計民生都產生了嚴重的負面影響。

澳大利亞統計局發布的數據顯示，今年4月該國CPI同比增長6.8%，高于3月水平，也超出市場此前預期。在CPI籃子中，房屋項目整體的漲幅雖然相比3月有所下降，但其中的分項指標租房價格漲幅卻從3月的5.3%升至6.1%。統計局相關負責人米歇爾·馬夸特（Michelle Marquardt）表示，這反映出澳大利亞租房市場仍然緊張。

房地產咨詢公司CoreLogic近日發布的數據顯示，今年4月澳大利亞CoreLogic住房價值指數相比去年同期下降了8%，該國全國房屋價值中位數達到約70.91萬澳元。住房價值的同比下降與租房價格的同比上漲趨勢之間涇渭分明。當月，澳大利亞住房的總租金收益率，即年租金收入與住房價值的比值，達到了3.9%，大幅高過去年同期的3.2%。這意味著，租房者今年4月出同樣多的錢，租到的住房要比去年同期更差；或者，住房業主今年4月拿同樣的房產，能租出更高的價錢。

租房危機的惡化并不只在4月。PropTrack是澳大利亞領先的房產網站公司REA Group旗下的研究機構。該機構發布的一份報告顯示，今年一季度澳大利亞租房市場已經處于極度供不應求的狀態。由于市場對出租房屋的需求異常強勁且房屋供應持續短缺，該季度澳大利亞房屋的空置率又有下降。在這種情況下，房屋租賃交易成交速度加快，出租房屋的業主有了提高租金的機會。到3月底，澳大利亞全國房屋租金中位數已經達到了每周500澳元，同比增長了11.1%，而去年3月的房屋租金中位數同比漲幅只有4.7%。

另一方面，居住人口占全國總人口約三分之二的澳大利亞八大首府城市與該國其他地區，在租房價格漲幅方面逐漸拉開了差距。3月底，八大首府城市的房租約為每周 520澳元，一季度的環比漲幅為4%，同比漲幅為13%；而其他地區的房租約為每周460澳元，一季度的環比漲幅只有2.2%，同比漲幅則是4.5%。

看到上述數據后就不難理解，為什么在澳大利亞首府城市中求學的羅琳會發現，根據過去經驗準備的充裕租房預算，現在卻不夠用了。據當地媒體報道，房租高企甚至迫使一些無力負擔的澳大利亞人搬回父母家中，或者像留學生們一樣與人合租以分攤租金。甚至有些人不得不在入冬之際流落街頭或者野營度日，其中不乏有正式工作的普通民眾。由于租房者在澳大利亞總人口中的占比高達約30%，上述情況無疑會向著嚴重社會問題的方向演變。

導致租房危機逐步惡化的原因是多方面的。海外移民和留學生快速重返澳大利亞租房市場，短時間內拉高了需求，這的確是近期租房危機惡化的一個催化劑。PropTrack的報告指出，今年一季度澳大利亞的海外移民凈流入人數創下歷史新高。2月，澳大利亞自海外迎來的永久移民和長期居留者人數都達到紀錄高點，而持臨時學生簽證的高等學府留學生入境人數同比增加了190%，達到了2019年2月以后的最高水平。這些新入境澳大利亞的人們大多數在當地都沒有房產，需要租房，這就加劇了租房市場的競爭，使房屋空置率保持在低水平，讓澳大利亞出租房屋供應短缺的問題更加凸顯。因此，澳大利亞有部分輿論將留學生當作租房危機惡化的替罪羊，聲稱留學生們對澳大利亞人的住房安全形成威脅。

不過，澳大利亞租房危機在海外移民和留學生大規模到來之前已現端倪，其背后原因與澳大利亞人口結構變化有關。隨著結婚率下降，育兒家庭減少，單親家庭增加，以及單人家庭增加，澳大利亞平均每戶家庭的人口數量已經從2016年的大約2.6人減少到了2021年的大約2.5人。

家庭規模的縮小意味著澳大利亞在這短短幾年中增加了數十萬戶家庭，而新的家庭就需要新租住房，住房空置率也就因此而下降。據當地媒體報道，去年6月，澳大利亞全國的住房空置率連續第四個月維持在1%的低位，其中悉尼市場的空置率降至1.4%，墨爾本降至1.5%，布里斯班更是僅有0.6%。而在截至去年5月的12個月里，悉尼的房租上漲了17.5%，墨爾本上漲了14.8%，布里斯班上漲了18.6%。

租房危機背后更為重要的原因則是，澳大利亞央行自2022年5月以來已經加息12次。這才是租房危機難以解決的根本原因。加息讓房貸支付壓力飆升，借貸能力下降，房地產市場中投資者和首次購房者的購買量因此一直無法增加，進而導致住房供應無法快速增加。

以今年2月這個留學生大規模返澳的時間節點為例，隨著澳大利亞央行自2022年5月以來連續第九次加息，當月該國基準利率從2022年4月的0.1%提高到了3.35%。相應的，當月澳大利亞首次購房者的貸款額同比下降了26.8%，房產投資者的貸款額則同比下降了32.6%。有分析人士算過一筆賬，如果有購房者辦理了60萬澳元的住房貸款，那么自本輪加息周期開始，他每月的房貸還款利息總額要增加超過1000澳元。在這種情況下，2月澳大利亞住宅審批量同比大跌了31.1%。

PropTrack在報告中稱，盡管澳大利亞仍有大量租房在建設中，但與以往的建筑熱潮不同，這些在建房中的大多數都是面向自住業主而非投資者的。目前，現存投資者退出房地產市場的速度甚至超過了新投資者進入市場的速度。如果投資者們不能重返房地產市場，而首次購房者數量也沒有大幅增加，那么租房市場上強勁需求與匱乏供應之間的矛盾似乎就不太可能很快得到糾正。

此外，在連續加息中，一些房東將自身承受的不斷增加的還貸壓力通過提高房租的方式轉嫁給租客，這更加直接地導致了租房危機的惡化。

綜上所述，首先，央行加息導致房產供應難以提高，租房市場供不應求，出租房業主承受更大的還貸壓力，房租因此持續上漲。

其次，房租上漲加劇了澳大利亞通脹。央行行長菲利普·洛警告說，澳大利亞的房租漲幅可能將創下30年來的新高，而這將會繼續推高通脹。

第三，為了幫助勞動者應對高通脹，澳大利亞政府的公平工作委員會近日決定，要從7月1日開始上調最低工資5.75%，盡管有一些雇主團體指出，最低工資上調幅度超過4%將引發通脹進一步上升，而且雇主的成本也會被拉高。

第四，建筑企業已經在面對成本上升壓力，而這會反映到建房成本上。建房成本增加則會影響房屋供應，而這又將讓租房危機持續。今年4月，澳大利亞新建住宅建筑的價格為每平米5532澳元，這項價格在疫情前的2019年4月僅有每平米4538澳元。

第五，澳大利亞央行認為，目前通脹已經過峰值，但一季度7%的水平仍然過高，要回到2-3%的目標區間仍需時日。為了讓人們對通脹能在合理的時間內回到目標水平更具信心，央行6日宣布將基準利率上調25個基點至4.1%，這是澳央行今年年內第4次加息，也是自2022年5月以來第12次加息。

從加息到房租上漲，再到通脹居高不下，再到加息，中間穿插著政府提高最低工資，建筑企業成本提高等環節，澳大利亞租房市場似乎已經陷入了通脹與加息的夾縫之中無法自拔。

為了終結租房危機，澳大利亞各級政府正在探尋各種方法。該國國庫部長吉姆·查默斯5月公布新財年預算案時表示，將出臺新政支持經濟適用房和社會住房建設，減免建房出租項目的稅收，出資幫助低收入租房者和無家可歸者等。新南威爾士州政府此前宣布，將從7月1日起提高首次購房者的印花稅門檻，并撤銷前政府推出的“土地稅取代印花稅”改革。這一變化意味著當地超過80%的首次購房者將不必支付印花稅或支付更少的印花稅，房地產市場有望迎來更多首次購房者。

不過，遠水難解近渴，建房不可能一夜之間結束，租房市場的供需失衡也就難以快速解決。PropTrack經濟研究部主管卡梅倫·庫什爾（Cameron Kusher）在接受記者采訪時說，目前還不清楚澳大利亞的房租上漲趨勢將持續多久，但隨著移居澳大利亞的海外人士快速增加，以及當地新增建筑數量下降，預計澳大利亞的房租還得再漲上一段時間。

他強調，決定房租何時下跌的關鍵因素是投資者何時回歸房地產市場、首次購房者數量能否上升，以及在房屋供應有限的情況下，澳大利亞的平均家庭規模是否能開始增加。

（文章來源：新華財經）