以3.85%的經營貸款利率替代5%的房貸利率，利益之下，經營貸流入房地產市場的行為屢禁不止。

近幾日，《國際金融報》記者聯系了兩家據稱已做了十余年的中介，他們的“一條龍服務”包括找實際經營場地和第三方，開發票，做購銷合同及采購合同等，中介會收取貸款金額的1至2個點。

監管部門也已注意到這一“灰色產業鏈”蘊含的風險，上海、北京接連重拳整治經營貸流入樓市。兩地銀行方面也迅速反應，調高經營貸利率。

1起底“灰色產業鏈”

中介的“一條龍服務”包括找實際經營場地和第三方，開發票，做購銷合同及采購合同等，中介會收取貸款金額的1至2個點。

為了扶持中小企業，不少銀行都推出了優惠利率的抵押經營貸產品，而這也被不少購房者相中。但申請經營貸的條件是客戶名下必須有正常經營1至2年的公司，于是一條“灰色產業鏈”油然而生。

只需幾萬元，便能過戶一家正常營業的公司，申請最低年利率3.85%的經營貸，調換年利率5%以上的房貸。

《國際金融報》記者聯系了兩家據稱已做了十余年的中介，一探究竟。中介的“一條龍服務”包括找實際經營場地和第三方，開發票、做購銷合同及采購合同等，中介會收取貸款金額的1至2個點。

當然，公司過戶需另收費用。“工商局過戶、別人幫你養兩三年企業的費用等，這些費用我們不包，企業買下來就是你自己的資產。”中介工作人員小李稱。

據小李稱，“目前我們做的抵押貸都是經營貸，找本地實際經營的公司，個人需通過代理包裝操作再對接銀行。”具體的放款方式都會根據客戶定制，比如500萬元以上的貸款放進企業對公賬戶，有的可以放到個人賬戶上。

記者了解到，還有的中介“送佛送到西”，在過戶好空殼公司后，還會找合作融資機構把剩余的房款一次性打給客戶，再做二次抵押，又能回款六七成的錢，客戶只需向融資公司接著還剩余貸款，省下不少錢。

而當被問到追查資金流向問題，小李有信心地表示，就算銀行查，也是查不出把柄的。“經營貸要做很多細節，比如你要有經營場地，還要款項專款專用，我們確實做到款項發放到第三方法人或個人財務名下，款項都是正規流向，我們給你提供真實第三方合作，幫你開具證明。銀行會調查法人的聯系方式，包括坐落位置等，就讓他查呀。”他表示，只要還款正常、按時按點，且企業過戶好以后繼續做好一年的申報費用，也不會被抽查。

“等錢打到賬戶上，再取現金出來，這樣銀行要查也查不出把柄。我們會做購銷合同、發票等。”另一個中介工作人員小馬告訴記者，對于小至兩三百萬，上至千萬元的客戶，我們都是這么操作的。

據介紹，經營貸的抵押物一般為房產，如果房產證上沒有老人、小孩，則能申請到最低利率的一款“產品”，同時可以收到抵押物七成左右的貸款，利息低至3.65%至3.85%，還款周期在20至30年，降低還款負擔，以此利率“置換”5%以上的房貸利率十分劃算。

“目前這款產品被監管暫停了，所以要看年后能不能做。”小馬介紹。

小李則表示，年前即使客戶沒有房子、沒有工作，都能夠批下貸款來，但最近審查嚴格，年后利息也可能上浮。

2京滬最強管控來襲

“抵押經營貸”進入樓市是個老問題。但目前值得警惕的是，一般企業經營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風險不容忽視。

監管部門也已注意到其中蘊藏的風險。

1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

1月30日，北京也迅速跟進，北京銀保監局發布消息稱，已注意到近期出現的“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經營貸資金作為購房款或‘過橋’資金”等相關輿情，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。

與此同時，北京銀保監局還稱，已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，將于近日赴銀行機構開展專項核查。另外，還將結合銀行自查及監管核查情況，指導北京市銀行業協會積極行動，對個人和中介的不當和違規行為啟動聯合懲戒機制。

“結合此前上海發布的房貸新政，可以認為，近期房地產調控里面，很重要的一個工作就是嚴查違規資金流入房地產的現象。這也意味著銀行系統和房管系統的組合拳將更有力出擊，有助于穩定房貸市場。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者分析。

在嚴躍進看來，近期樓市亂象不外乎兩個，一個是違規資金進樓市，一個是房價哄抬炒作。

中原地產首席分析師張大偉指出，“抵押經營貸”進入樓市是個老問題，以往這類業務實際門檻不低，規模有限，對樓市影響有限。但目前值得警惕的是，一般企業經營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風險不容忽視。

周茂華表示，目前監管對于嚴禁資金違規流入房地產的態度堅決，并在供需兩端采取了不少措施，例如：強化監管監察力度，壓實主體責任，嚴防屢查屢犯，緊盯機構易犯多發的問題，對違規信貸的行為提高懲處力度，再加上商業銀行房地產信貸新規等，“短期盡管難以完全杜絕，但資金違規流入房地產現象將明顯減少”。

“若是后續資金面受到了管控，那么也客觀上有助于穩定房價，減少房源和房價炒作的亂象。”嚴躍進認為，近期不排除一些炒作過多的城市也會面臨房貸檢查的工作。

3部分銀行已提高門檻

在房地產貸款集中度管理制度出臺的影響下，部分銀行可能出現額度收緊，放款周期延長現象，預計該狀態將持續較長時間。

在北京、上海兩地監管重磅發聲嚴查“消費貸”、“經營貸”資金違規入樓市后，記者采訪了解到，兩地已有部分銀行提高了經營貸的門檻，上調貸款利率、加強審核力度。

“現在上海把整個浮動利率都往上拉了以后，打消了很多客戶買房的念頭，經營貸的利息跟按揭差不多，二套房的利息也上浮，所以有些客戶就不買了。”上述中介工作人員表示。

上海某股份制銀行經理告訴《國際金融報》記者：“原本我們經營抵押貸的最低利率是3.85%，說好持續到3月份的。1月最后一個禮拜突然通知上調，以后會不會再漲真不好說。”

“個人消費貸和經營貸產品初衷是釋放消費潛力和緩解小微企業融資難題。”光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，之所以這些資金能違規流入樓市，是由于個人消費貸和經營貸辦理門檻不高、手續簡便、利率相對低、金額大等，尤其是貸款資金利率普遍低于房地產市場利率，易引發跨市場套利行為。另外，對于個人消費貸、經營貸資金的具體流向和用途，檢查和追蹤難度大、成本高，反映出這些產品在服務實體經濟過程中仍存在改造或創新空間。

上述銀行經理坦言，目前什么時候放貸不好說。“我們2020年12月份、今年1月份的都沒有放，具體后面是排隊放還是怎么放看分行通知。上海各家銀行的情況都差不多，都在互相觀望”。

據介紹，原本2至3周內就能夠放款的流程，未來可能需幾個月。銀行經理表示，如果不著急可以年后觀望一下再貸。

據北京地區某銀行客戶經理介紹，該行也于近期上調了經營貸利率，并且條件收嚴，需先通過線上預審批。“不過，只要是真實經營、符合條件的，基本三周到一個月能夠放款。考慮利率方面的話，建議有需要就立馬做，目前還沒收到通知，但萬一之后又上調呢”。

“這些資金違規流入房地產市場，會導致居民、企業杠桿負債率上升，容易引發局部房地產過熱，對樓市調控構成一定掣肘，并干擾市場對樓市穩定預期。同時，部分中小銀行對房地產資產過度依賴，容易引發資產負債結構失衡，削弱穩健經營基礎等。”周茂華如是說。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，在房地產貸款集中度管理制度出臺的影響下，部分銀行可能出現額度收緊，放款周期延長現象，預計該狀態將持續較長時間，在此背景下，居民購房杠桿回落是大概率事件。“LPR進一步下行的概率較低，商業銀行惜貸的情況下，預計2021年居民購房杠桿率穩中趨降”。