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日前，住建部召開企業座談會，住建部部長倪虹強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

如回溯本月14日，中國人民銀行有關負責人介紹2023年上半年金融統計數據情況并答記者問。會上，提及居民提前還貸現象時，貨幣政策司司長鄒瀾就已表示，支持和鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。本次住建部的座談會，倪虹部長所再次強調的內容，仍然是重申并細化了央行的態度，并沒有什么變化。其中，關于存量房貸利率是否會下調的問題仍然是重中之重。

2019年8月LPR報價改革以來，住房商貸利率改為由5年期以上LPR加點的形式確定。去年至今，5年期以上LPR累計下調45個基點至4.20%，相應執行LPR加點的住房貸款合同及新增貸款均享受到此輪調降帶來的福利。根據中指研究院的數據，2023年以來，全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下。不過，對于執行報價改革前貸款合同以及加點基差較高的居民來說，在利率下行的背景下，資產端縮水但負債端卻仍保持剛性，由此導致了居民凈資產和預期實際收入的下降。根據人民銀行公布的數據顯示，2011年末，個人住房貸款加權平均利率一度高達7.62%，與今年一季度末的4.14%相差超過3個百分點，這也成為“提前還貸潮”的最大驅動力——新發放個人住房貸款加權平均利率已連續五個季度下降，但住房貸款余額卻維持在38.9萬億元左右幾乎不變。

對居民端而言，存量房貸利率下調的緊迫性正在加強。據了解，考慮到新增和存量住房貸款的利差空間，不少居民除了選擇盤活存量自有資產提前還貸外，還普遍采用“借新還舊”的方式降低負債成本。比如通過小貸公司、擔保公司或民間融資等方式籌措資金，提前歸還未到期貸款，贖回房屋后再抵押給銀行獲取新貸款，償還過橋資金。就算忽略高昂的、按日計的過橋資金成本，各個環節可能涉及的不透明的中介服務費用和資金安全問題也值得關注。

但對銀行端而言，不可忽視存貸利差空間的壓縮。從銀行的角度來看，個人住房貸款期限普遍較長，且有房產這類優質資產作抵押，風險相對較小，資金流穩定性高，加之優質客戶帶來的潛在業務機會，住房貸款的綜合收益使其成為銀行業的紅海市場。因此，如果存量房貸利率確定下調，在凈息差空間收窄的背景下將對銀行盈利能力帶來新的挑戰。如果按照人行現階段的口徑，簡單靠“雙方協商”而未提及有關結構性工具支持的話，銀行自身動力或不足以推動改革。

其實回顧2008年，也曾推出過一輪“存量房貸利率打折”的改革，多家商業銀行宣布對滿足條件的存量住房按揭貸款給予一定折扣，但也引發了一些競爭亂象和“轉按揭”風險事件。在當前階段，“一刀切”的打折顯然不可取，“房住不炒”的總基調不變，依據地域、客戶、房產狀況、首套二套等不同條件分類施策的精準調整好過“大水漫灌”式的強刺激。其次，存量利率的改變不可能一蹴而就，從官方的表態來看，現階段更鼓勵商業銀行從自身出發與客戶協商，充分考慮市場化、個性化和差異化的原則，而非行政命令式的指導，或許需要更多時間探索方案的可能性。最后，存量房貸利率的調整對商業銀行而言或許不是百害而無一利，比如約定新發貸款的置換，為房貸早償“開正門、堵偏門”，反而可能增加業務粘性和客戶忠誠度。

總之，存量房貸利率正在松動，尤其不可忽視央行此次表態釋放出的信號，加之7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”之后，住建部的最新表態再次提及“個人住房貸款‘認房不認貸’”等舉措。若有類似試點逐步推行，可能會在短時間內看到居民收入預期和消費支出的大幅改善；另一方面，銀行經營壓力的上升可能會引導存款利率的跟進下調，直至廣譜利率的下行。

（作者系中國建設銀行金融市場部研究員）