近期，多地降首付、降房貸利率的消息頻出，3月1日，鄭州樓市再放“救市”大招。

3月1日，鄭州市發布19條穩樓市措施，除了給大學生購房補貼、鼓勵老人投靠家庭新購住房等措施外，最重要的一條是降低個人住房消費負擔，不僅下調房貸利率，而且還放松首套房貸認定標準。

作為首個限購限貸全面放松城市，釋放什么信號?要成風向標嗎?業內如何分析?

全國首個限購限貸松綁城市

3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》共分為五部分，分別從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境五個方面提出了十九條促進鄭州市房地產業良性循環和健康發展的相關措施。

值得注意的是，在加大信貸融資支持方面，《通知》提出，降低個人住房消費負擔。引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

《通知》還提出，給予企業項目貸款支持。對支持開發貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優先支持。

在支持合理住房需求方面，《通知》提出，滿足居家養老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

《通知》還提出，保障大學生在鄭安居，對大學生在鄭創業就業的，符合條件的可購買共有產權住房，購買商品住房的按照政策給予購房補貼。對在鄭創業就業大學生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補貼，優惠期限為3年。

另外，對外來務工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業務，在鄭州購買住房時，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。

此外，《通知》還提出，推進安置房建設和轉化，推行貨幣化安置、促進安置房轉化。對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。

為何是鄭州

為什么是鄭州?作為全國壓力城市的縮影，此次政策出臺的大背景不容忽視。

作為河南省會，鄭州有著較強的人口虹吸能力，自2010年以來，鄭州常住人口長期呈現正向流入的走勢，根據七普數據，截止2020年11月，鄭州常住人口達到1260萬人。但與人口的良性表現形成鮮明對比的是樓市表現不振。

國家統計局數據顯示，2022年1月，鄭州新建商品住宅銷售價格指數環比下降0.2%，同比增長1.5%;二手房價格環比下降0.2%，同比增長0.5%。

首先，鄭州樓市常年處于供大于求的狀態。從供求關系來看，2016年可以說是鄭州樓市的分水嶺。在此之前，需求持續釋放，此后成交規模大幅上升后，鄭州樓市便開始了漫長的回調。商品住宅成交規模逐年走低，降價促銷、低首付等以價換量的策略層出不窮。2021年商品住宅成交面積僅為948萬平方米，較2020年下降24.45%。

鄭州面臨較大的庫存壓力，今年1月鄭州庫存壓力激增，狹義庫存環比上漲25%，庫存消化周期為21.9個月，環比增加2.8個月。在市場壓力和去化壓力下，市場上滯銷房源特價房增多，整體市場信心不足。

此外，居民購買力水平受限也是樓市不容忽視的問題，目前，鄭州樓市剛需屬性較為明顯，高端需求增長乏力，而是受限于居民購買力透支、經濟增速放緩，鄭州后續成交規模預計也很難再上新臺階。

對于鄭州19條穩樓市政策出臺的原因，鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人表示，中央經濟工作會議指出“要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。為貫徹落實會議精神，根據省委省政府決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策，落實房地產長效機制，實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標，鄭州市組織相關部門召開專題會議對房地產業會商研判，對當前面臨的問題研究提出針對性舉措。

有何積極信號

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次鄭州成為今年全國第一個在限購限貸方面全面放松的城市，具有行業風向標的意義。相比近期三四線城市放松首付的做法，鄭州作為省會城市的放松，說明二線城市也開始進入到政策持續放松的階段。

嚴躍進指出，一方面，鄭州率先放松了限購政策，其規定，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。該規定實際上就是取消了限購的規定，即老年人投靠家庭可以新購一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數。

另一方面，鄭州放松限貸政策。此次鄭州明確，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這也相當于放松了限貸的標準，使得此類群體后續可以按首套比例購房，實際上也是降低了購房的首付比例。

嚴躍進認為，此次鄭州政策具有四個積極信號。

第一、這是目前全國首個系統全面的樓市放松政策，相比過去一些城市零碎的操作，鄭州此次政策具有實質意義的穩樓市導向。

第二、政策放松從此前的鼓勵房貸、降低首付開始進入到放松限購，對于購房家庭購房套數的增加等有積極作用，信號意義更強。

第三、鄭州作為省會城市的放松，也相比近期三四線城市放松首付的做法更值得關注，說明二線城市也開始進入到政策持續放松的階段。

第四、此次放松早于兩會，也說明各地會基于樓市情況，因地制宜出政策，政策出臺的主動性和急迫性增強。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，在鄭州市去年遭受了疫情和水災的雙重影響下，房地產市場和企業也遭遇了較大的壓力，“鄭十九條”的出臺有助于全面穩定市場、促進合理需求入市以及保障企業現金流穩定。其中關于合理購房需求的界定和支持方式都作出了明確的闡述，具有較強的可操作性。

潘浩認為，鄭州作為中原城市群核心城市，此次“鄭十九條”對其他城市也具有借鑒意義。從年初開始的各城市樓市政策密集發布，正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產市場整體也處于筑底的過程中，預計樓市“小陽春”將有條件在多地出現。