“前些年，我都是把房子直接租給租客，當時遇到了不少糟心事，有租客退租時把房子弄得亂七八糟，還有租客拖欠房租。后來聽朋友建議把房子托管給自如出租后終于省心了，租客有事了都由自如負責，而且房租也有保障了。”相比房東直租，業主趙先生對于機構化長租房托管模式青睞有加，而他的經歷也代表了眾多業主的心聲。

近年來，機構化長租房正逐漸成為住房租賃市場的重要供給主體，越來越多業主因為收益更穩、出租更快、租期更省心等多重因素，而選擇機構化長租房。《2021中國城市租住生活藍皮書》(以下簡稱《藍皮書》)調研顯示，在傳統出租市場中，29%的業主擔心“房屋被損壞”;21%的業主遇到過“租客經常打擾”;5%的業主遇到過“租客拖欠房租”的情況。與此相對的是，超過80%的機構化長租房業主則表示“從沒遇到問題”，其中排名前3位的原因是“有管家的專屬服務者”“有保潔、維修等服務解決租期問題”“對房屋進行裝配升級(如新家具家電等)”。(見下圖)

機構化長租房在愈加受到業主群體歡迎的同時，也因為高品質的居住體驗、便捷的生活服務和線上租賃方式等優勢，成為租客群體的主流選擇。《藍皮書》調研顯示，目前有65%的租客將“機構化長租房”列為首選。

公開數據顯示，今年春節后全國10個重點城市的長租市場整體日均成交量較春節前提升98%，新一線城市增幅更是普遍超150%，同時春節后平臺業主日均委托量較春節前提高30%左右。

以機構化長租房為代表，我國住房租賃行業迎來品質化、數字化、標準化發展新時代，在有效解決傳統租賃市場供需矛盾的基礎上，也以不斷提升的產品品質和服務水平為消費者帶來了更優質的體驗和更美好的生活。

不僅如此，2022年政府工作報告提出“加快發展長租房市場”。“長租房”連續2年寫入政府工作報告，由此可見，加快發展長租房市場，尤其是機構化長租房，已成為保障好群眾住房需求、落實租購并舉政策、促進房地產業良性循環和健康發展的重要抓手，長租房市場將在“十四五”期間擁有更大的提升和發展空間。

租客幸福感提升：住得好、超便捷、更安心

近年來，伴隨租購并舉政策持續推進、住房租賃市場發展愈加規范化、城鎮化進程加速推動流動人口增長、城市青年居住生活觀念改變等，越來越多的年輕人選擇以“租”代“購”滿足自身關于家的夢想，城市租房需求不斷高漲。《藍皮書》數據顯示，預計在2030年我國租房人口將達到2.6億人，住房租賃市場規模近10萬億元，迎來行業發展的“黃金十年”。

在此背景下，年輕人的租房時間正變得越來越長，同時他們對于房子品質、美感和居住服務的要求也越來越高。老舊房源、傳統租房模式已不能滿足新生代租客群體需求，而在房源品質、居住體驗、設計美學、生活服務、全屋智能甚至是社交場景等多個方面，均能夠滿足租客多樣化居住需求的機構化長租房，則愈加獲得市場的青睞。

“中國處在高速推進的城市化進程里，城市租住群體對房屋品質、生活服務、科技體驗等都提出了更高的要求。”自如董事長、CEO熊林說。

在租客對房屋品質的判斷標準調研中，“室內環境是否健康環保”“房屋是否美觀”“租客安全是否有保障”“是否配備智能家居設備”等因素均位居前列。“我和同學畢業后一直都是住的長租房，房子風格時尚、家電家具齊全，還有專業的保潔、維修服務，像我現在住的房子還配了好多智能家居，住得舒服又方便。”95后租客李菲(化名)表示，長租房給她帶來了更高的生活質感和舒適度。

目前，智能生活已成為像李菲一樣的當代青年實現美好居住生活的“新標配”之一。據自如在2021年10月公布的數據顯示，在過去1年中，自如旗下房源中新增智能設備超25萬臺，智能設備保留量達到175萬臺，月均智能設備活躍數超145萬。與之對應的是，自如智能房源保留量在1年時間內從1萬余間增長至58萬間。

當下，對于大多數租客而言，除了對房屋品質要求日益提升外，生活服務也成為了租住消費的必然選擇之一，擺脫家務成為他們提升幸福感的有效方式。因此，提供了保潔家政、搬家打包、家電清洗、維修服務等各類居住服務的機構化長租房，相比傳統租房模式，顯然更容易受到租客歡迎，而春節服務“不打烊”則讓租客感到更加貼心和便捷。數據顯示，2022年春節7天假期中，自如家服累計交付保潔、搬家、維修服務訂單超3萬單，用戶滿意度高達98%。

長租房更易獲得品質居住和更方便的生活條件，極大緩解了租客群體的個人經濟壓力。而選擇機構化長租房，不僅“拎包入住”更加便利，可以讓青年人更快融入城市生活，也是在青年人生活、工作發生變動時的一項更加靈活的居住選擇。

做“甩手”房東：出租快、收益穩、更省心

依托高品質的居住產品，機構化長租房不僅讓租客“住得好”，也讓業主“出租快”。數據顯示，2021年全國重點城市的房屋平均出租周期為45天。以北京為例，業主直租約70天，中介出租約43天，自如等機構化長租房企業約15天。這其中具備智能家居設備、居住風格美觀的自如整租產品“心舍”房源出租僅4.7天。

相比業主直租，機構化長租房在出租更快的同時，也讓業主在多方面受益。“平時自如會按時把房租轉給我，要是市場好年底可能還有分成，不像我自己出租還得擔心空置期和租客不按時交租。而且他們把房子重新精裝了，使用的都是可溯源的無醛板材、認證輔料，還配置了品牌家具、家電，整個房子煥然一新，收益也更好了。”業主周威(化名)表示，自如提供的專屬管家、云管家7×24小時服務，租客認證體系，以及房屋維護費用等支持，更是讓他省心無憂，可以安心做“甩手”房東。

正是基于此，機構化長租房也獲得了業主群體更強的托管認同。《藍皮書》調研顯示，2016—2020年間，自如業主平均托管時長約4年，但尋求5年以上托管的業主比例有所提高，從2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年疫情的影響下，這一比例仍與疫情之前持平。

機構化長租房在提升租客幸福感、保障業主權益等方面發揮了重要作用，多年來已在市場中得到充分印證。然而，目前我國住房租賃市場中的大量閑置存量房屋，仍存在于個人房東、傳統中介手中，不僅房屋品質、居住環境亟待提升，同時在出租過程中，也存在著信息不對稱、房源不透明、租期難保障等痛點。

對此，行業內普遍認為，基于加快發展長租房市場的有效方式是將居住供給從“增量開發”市場模式，轉向“以存量運營為主、增量循序推進”的發展

模式，因此應進一步加大力度培育機構化長租房，推動住房租賃市場高質量發展。通過專業化機構運營，可以有效解決市場中存在的“散、亂、舊”等問題，有效建立起穩定的租賃各方關系，進而持續發揮穩定租金、穩定房價、穩定市場的作用。在租賃市場中嵌入專業的長租機構，不僅有利于補齊租賃市場中供給側短板，促進存量房流通，加快推進老舊小區改造，同時對規范我國住房租賃市場秩序，促進住房市場有序迭代，進而形成新的經濟增長點具有貢獻意義。

當前，我國住房租賃市場中，尤其在超大、特大城市中的機構化長租房占比仍相對較低，不足5%。對此，不少專家認為，2030年前一線重點城市機構化長租房占比應提高至15%以上，這不僅能有序有效擴大住房供給，提高居住品質，還有利于相關部門對住房租賃市場進行管理。發展專業化規模化住房租賃企業，是行業健康發展的重要抓手和手段。

品質時代來臨：持續深耕、模式創新、產品升級

一直以來，機構化長租房在租住產業數字化、租住體驗智能化、租住服務專業化等方面不斷深耕，目前其品質租房產品與科技、服務賦能能力已覆蓋分散式、集中式、社區式等多種城市住房租賃需求場景，成為了城市租住人群“品質租房”、業主人群“省心出租”的首要選擇。

而為了進一步推動業主手中的存量住房快速流通，模式創新和產品升級必不可少，成為行業行穩致遠的關鍵。在此過程中，以自如為代表的機構化長租房企業不斷深耕，持續推動行業升級，全面引領行業進入品質時代。

一方面，自如在去年2月于業內創新推出“增益租”模式，以“價值共創”的新形式與業主、租客產生聯結，從單純的委托出租轉向合作伙伴關系，收益價值也從一筆敲定的“即時價值”轉向“長遠價值”。

“增益租”模式下，不僅能快速盤活存量房屋，為老舊房源投入市場賦能，“收出價格透明、保底收益、收益分成”的創新機制，也成為保障業主根本利益的亮點。《藍皮書》數據顯示，有80%的業主愿意推薦自如品牌，這其中68%的業主“會向朋友推薦‘增益租’模式”。而該模式上線9個月期間，盤活超4萬間存量住房，業主滿意度達到99%。

另一方面，自如在今年2月正式上線“心舍2.0”新產品，該產品由自如首席產品官范敏俊主導設計，包含“清語、優格、簡愛”三種風格，不僅在設計感和品質感上實現更大的突破，將“簡約美學”的概念注入其中，挖掘更多可能性，更是通過在房屋內配備智能設備、設計款家具家居、藝術軟裝飾品以及精工裝修工藝，將每一套房屋打造成“更具美感、更貼合租客需求”的居住生活空間。

此前，“心舍1.0”產品作為自如整租產品線設計和品質的代表，就曾以極高的出租效率，印證了租客和業主對品質租住產品的迫切需求。而全新升級的2.0產品則讓房屋更美、更環保、更具鮮明的生命力，因此也受到更多業主青睞。

“十四五”期間，在租購并舉、加速發展長租房市場等政策的長期引導下，在城市租房需求持續釋放驅動下，機構化長租房發展前景廣闊，由此也將進一步推進我國住房供給側結構性改革、擴大住房租賃供給、提升租賃房源品質，讓租客群體享受更美好的居住生活，讓業主獲得更穩定的收益，享受更省心的服務。