中新經(jīng)緯3月31日電 (魏薇)一向被視為樓市風(fēng)向標的信貸政策正在起變化。近日，多地被曝出房貸利率下調(diào)，尤其是蘇州、成都等城市被傳首套房貸款利率甚至降至4.6%。

受房地產(chǎn)貸款集中度管理等因素影響，2021年，部分熱點城市的房貸利率出現(xiàn)了多次上調(diào)，有的城市首套房利率甚至超過6%，如今房貸利率降至4.6%，同樣貸款100萬元的購房者也能省下幾十萬元利息。

今年以來，房地產(chǎn)市場頻頻吹來暖意。中新經(jīng)緯梳理發(fā)現(xiàn)，年初以來，已有十余個城市下調(diào)房貸利率，至少10個城市的商業(yè)貸款首套房首付比例下降至20%。近期，多家銀行高層也在業(yè)績發(fā)布會上表態(tài)，將支持購房者合理住房需求。利好之下，樓市是否會回暖？

6%降至4.6% 貸款百萬利息省下幾十萬

最近，成都的王女士心情就像坐上了過山車，自己看了很久最近簽約了一套成都的新房，面簽時銀行工作人員告知其房貸利率為4.6%，但轉(zhuǎn)天中介又通知她利率上浮了，以最終審批結(jié)果為準，“一下子多了好多錢”。

除王女士外，不少購房者都對成都剛需群體(即無房無貸)首套房貸款利率降至4.6%的傳言有所耳聞。真實情況究竟如何？

中新經(jīng)緯撥打工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行成都當?shù)刂械膫€貸中心，以及興業(yè)銀行成都某支行個貸經(jīng)理電話，上述銀行工作人員均表示，剛需首套房貸款利率為5.39%。

“目前首套房主流貸款利率在5.4%左右，但有個別銀行可以做到4.6%，僅針對名下無房無貸的剛需群體，還要看開發(fā)商合作的銀行。”成都一名中介稱。他還透露，4.6%的貸款利率是有前提的，需要購買銀行的理財產(chǎn)品，相當于捆綁式貸款。

另一位成都中介人士同樣表示，之前合作的某銀行無房無貸首套房貸款利率為4.6%-4.8%，但也要看客戶的資質(zhì)，并且每個樓盤簽署的情況也不同。

如果說成都還是“猶抱琵琶半遮面”，蘇州多家房貸利率降至4.6%已是板上釘釘。“首套房優(yōu)質(zhì)客戶最低可以申請到4.6%。”3月30日，工行蘇州某貸款部門工作人員表示，具體還需要看房齡、征信情況等具體情況。

招行蘇州個貸中心工作人員同樣表示，目前名下無房無貸的首套房優(yōu)質(zhì)客戶最低利率4.6%，如果名下有一套房并且貸款已經(jīng)結(jié)清，同樣可以做到利率4.6%，但首付需要五成。未結(jié)清貸款購買二套房，首付需八成，利率5.2%。

但在一年前，蘇州的房貸利率多次上調(diào)。據(jù)多家媒體報道，在2021年9月前后，蘇州的首套房貸款利率一度達到6%。如今，4.6%的貸款利率也創(chuàng)下蘇州自2017年6月以來的新低。

以貸款100萬元、30年等額本息還款為例，去年9月蘇州購房者每月需要還款5995.51元，支付總利息高達115.84萬元；如今每月僅需還款5126.44元，支付總利息也降至84.55萬元，節(jié)省的利息約31萬元。

“過去雖然有房貸政策放松的信號，但很多貸款利率還是超過了5%的水平，而當前各類低利率政策中，開始不斷出現(xiàn)了和LPR齊平的政策，這也說明房貸的成本朝著最大限度放松的方向演變。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中新經(jīng)緯采訪時說到。

嚴躍進分析稱，對于此房貸利率，從購房者的角度看，意味著“加點”為零，對后續(xù)每年的月供還款確實有很大的減負效應(yīng)。而對于銀行來說，當期房貸的節(jié)奏確實需要加快，要盡量做到此類低利率貸款產(chǎn)品無捆綁營銷的內(nèi)容，真正為顧客降低按揭貸款成本。

他表示，總體上，房貸利率和LPR齊平，是一個量變到質(zhì)變的過程，即放松的方向是從去年四季度開始的，而到了3月下旬，出現(xiàn)了極低利率的現(xiàn)象，其顯然將進一步釋放寬松信號，助力市場行情回暖。

降利率、降首付齊上陣

事實上，除了蘇州、成都兩個城市，今年以來，包括上海、深圳、廣州、杭州、武漢、合肥、南京、鄭州等多個熱點城市甚至一些三四線城市的房貸利率均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。因為1月5年期以上LPR下降，北京首套、二套房房貸利率也隨之下降5個基點。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年3月監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點。103城中82城房貸主流利率下調(diào)，包括蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。

中新經(jīng)緯還注意到，一些城市的首付比例也出現(xiàn)下調(diào)。3月19日，廣西壯族自治區(qū)市場利率定價自律機制召開會議，商定下調(diào)部分城市房貸首付比例：在南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%，北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%。

另據(jù)媒體報道，菏澤也重啟二成首付，具體為名下無房貸記錄且名下無房產(chǎn)，可以執(zhí)行最低20%的首付比例，名下有房貸記錄已經(jīng)結(jié)清，家庭名下無房產(chǎn)，可以執(zhí)行最低25%的首付比例。

根據(jù)央行規(guī)定，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。也就意味著，“非限購”城市20%首付比例已經(jīng)是最低線。

同時，去年困擾購房者的放款時間也明顯縮短。2021年，有個別熱點城市的房貸額度緊張，放款時時間一度長達三四個月，今年銀行放款速度明顯加快。

數(shù)據(jù)顯示，3月103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天。

“進入2022年以來，不少城市采取降首付、下調(diào)利率等方式對政策進行適當松綁，其背后的原因是多樣化的”，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪在接受中新經(jīng)緯采訪時分析稱，主要歸因于受2021年市場調(diào)控加碼、信貸環(huán)境較為緊張以及房企流動性危機頻發(fā)等影響。

關(guān)榮雪認為，當前樓市成交表現(xiàn)較為乏力，市場觀望情緒較濃，城市庫存壓力增大，地方經(jīng)濟發(fā)展沖勁減弱等特征在市場大環(huán)境的變動下逐步凸顯，這些待解之處使得政策的適當調(diào)整顯得十分必要。

銀行加大營銷和投放力度、支持合理住房需求

銀行的貸款投放與樓市的冷暖密切相關(guān)。隨著年報的披露，近日，多家銀行也在密集召開業(yè)績發(fā)布會，今年房地產(chǎn)貸款的安排也成為銀行管理層的一道必答題。多家銀行管理層表態(tài)，將支持購房者合理住房需求。

“今年以來按揭的增長比較吃力，跟疫情有關(guān)，也與大家對房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期有一定關(guān)系。”招行副行長汪建中在發(fā)布會上說道。

對于后續(xù)按揭貸款投放策略，汪建中則表示，最近招行在加大按揭的投放力度和營銷力度，以及在定價方面出現(xiàn)一些優(yōu)惠等，希望能保持一定量的增長。

在興業(yè)銀行計劃財務(wù)部總經(jīng)理賴富榮看來，部分區(qū)域住房貸款融資需求有回暖趨勢，要通過加強產(chǎn)品的創(chuàng)新服務(wù)，來提升住房按揭貸款的市場競爭力。

在個人住房貸款領(lǐng)域保持優(yōu)勢的建設(shè)銀行則表態(tài)，當前會積極支持居民家庭的合理住房需求，助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。“近期個人按揭的需求有所回升，也會做好針對性的金融服務(wù)。”建行副行長李運表示。

農(nóng)行副行長林立也介紹，該行將落實好差別化房貸政策，重點加大對居民剛需改善型需求的支持力度。在確保集中度符合監(jiān)管要求的情況下，實現(xiàn)全行個人住房貸款逐月逐季全域平穩(wěn)有序投放。

光大銀行副行長楊兵兵則指出，該行會支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，將因城施策，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

不少購房者還關(guān)心，接下來房貸利率是否會繼續(xù)下降？嚴躍進預(yù)計，后續(xù)利率下調(diào)的城市數(shù)量會增多，尤其是降低首付方面，下降步調(diào)也會比較一致，其他政策后續(xù)放松的可能性都有，其目的都是為了激活房地產(chǎn)市場，相信能夠帶來樓市的回暖。

在關(guān)榮雪看來，由于當前房地產(chǎn)市場仍處恢復(fù)期，經(jīng)濟壓力仍然不小，加之近期全國多地疫情反復(fù)，因此，為遏制樓市下滑勢頭，未來貸款利率繼續(xù)下降的可能性比較大。同時，她認為，在市場環(huán)境變動的影響下，仍有部分壓力較大、市場情緒低落的城市，因此，接下來不排除有更多城市采取降首付、下調(diào)利率等方式紓困。

“一季度的房地產(chǎn)市場行情是一個明顯的低點，后續(xù)市場底部就會出現(xiàn)，無論如何市場是有反彈的可能。”嚴躍進說。不過，他同樣強調(diào)，也要密切注意是否會出現(xiàn)房價上漲的情況。