本報(bào)記者 昌校宇

首批4單公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目更新“進(jìn)度條”。4月19日，博時(shí)基金、中金基金、華安基金、紅土創(chuàng)新基金等4家基金管理人，分別發(fā)布以通訊方式召開(kāi)公募REITs基金份額持有人大會(huì)的提示性公告。會(huì)議審議事項(xiàng)主要為擴(kuò)募及新購(gòu)入資產(chǎn)，此外部分會(huì)議審議事項(xiàng)還包括引入戰(zhàn)略投資者、延長(zhǎng)基金合同期限等。

(資料圖)

進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段

“根據(jù)擴(kuò)募發(fā)售對(duì)象的不同，公募REITs擴(kuò)募分為向原持有人配售、公開(kāi)擴(kuò)募、定向擴(kuò)募等三種方式。擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素。”博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，擴(kuò)募定價(jià)對(duì)于擬新購(gòu)入資產(chǎn)的范圍、交易價(jià)格或價(jià)格區(qū)間、定價(jià)方式或定價(jià)依據(jù)以及其他相關(guān)內(nèi)容均需經(jīng)基金份額持有人大會(huì)審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關(guān)權(quán)益。

根據(jù)相關(guān)公告，中金普洛斯REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不高于18.53億元（含）且不低于18.21億元（含），擬發(fā)售份額上限為4.58億份（含）；華安張江光大REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額上限為16.40億元（含），擬發(fā)售份額上限為4.85億份（含）；博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不超過(guò)13.478億元（含），擬發(fā)售份額不超過(guò)5.768億份（含）；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不超過(guò)4.148億元（含），擬發(fā)售份額上限為1.6億份（含）。

“此次博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募項(xiàng)目資產(chǎn)類(lèi)型涵蓋了科研生產(chǎn)用房，在資產(chǎn)類(lèi)型和區(qū)域上提升了博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)的分散度。”劉玄介紹，在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理模式上，仍延續(xù)由外部受托運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)的模式。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，中金普洛斯REIT本次通過(guò)擴(kuò)募再次置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將提高公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)持續(xù)的成長(zhǎng)空間和經(jīng)營(yíng)活力。同時(shí)，擬新購(gòu)入的3項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)是對(duì)基金已持有資產(chǎn)覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，有利于拓展本基金持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園輻射范圍，形成全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化布局，同時(shí)有利于提高基金的投資分散性、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

在上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)基金分析師孫桂平看來(lái)，首批4單公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目主要集中在產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs上，包括2單倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、2單產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。本次REITs擴(kuò)募資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，且均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擴(kuò)募項(xiàng)目的落地為REITs市場(chǎng)發(fā)展打開(kāi)新空間，將推動(dòng)未發(fā)行REITs的管理人積極發(fā)行REITs產(chǎn)品，從而使市場(chǎng)步入新REITs發(fā)行和存量REITs擴(kuò)募共同發(fā)展的新階段，有利于加快存量資產(chǎn)盤(pán)活和增量資產(chǎn)建設(shè)，提升基礎(chǔ)設(shè)施投資水平，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

談及首批REITs擴(kuò)募項(xiàng)目落地的意義，劉玄認(rèn)為，這是進(jìn)一步推動(dòng)公募REITs常態(tài)化發(fā)行和市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展的關(guān)鍵舉措，體現(xiàn)出REITs具備較強(qiáng)的成長(zhǎng)性以及能夠合理擴(kuò)大有效投資的市場(chǎng)價(jià)值。

積極儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

除有序推進(jìn)公募REITs擴(kuò)募工作外，多家基金管理人還持續(xù)提升REITs的主動(dòng)管理及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，積極儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

劉玄介紹，博時(shí)基金高度重視公募REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展，積極搭建投資及運(yùn)營(yíng)人才梯隊(duì)，持續(xù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化培養(yǎng)，打造REITs核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前，博時(shí)基金正在推進(jìn)多只REITs項(xiàng)目，總規(guī)模逾百億元，涉及園區(qū)、光伏、風(fēng)電、公路、路橋、文旅等多類(lèi)資產(chǎn)。

中金基金也有多只儲(chǔ)備公募REITs項(xiàng)目處于申報(bào)階段。中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“未來(lái)，中金基金將繼續(xù)加強(qiáng)REITs領(lǐng)域的投入，聚焦打造業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施投資與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，積極參與REITs創(chuàng)新實(shí)踐，致力于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，探索不同類(lèi)型優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴(kuò)容、擴(kuò)募。”

受訪專(zhuān)家普遍認(rèn)為，擴(kuò)募將給整個(gè)REITs市場(chǎng)生態(tài)帶來(lái)深刻影響。孫桂平表示，公募REITs擴(kuò)募，一是有助于REITs規(guī)模增長(zhǎng)，提升產(chǎn)品流動(dòng)性，進(jìn)一步增強(qiáng)REITs對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的吸引力；二是有助于運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，通過(guò)擴(kuò)募提升REITs持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的分散性，降低某一資產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)REITs產(chǎn)品的影響；三是有助于REITs做大做強(qiáng)，充分發(fā)揮REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的功能，最大程度體現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

孫桂平認(rèn)為，“未來(lái)同類(lèi)型公募REITs之間的長(zhǎng)期表現(xiàn)將存在一定分化，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將越來(lái)越向更好的REITs管理人集中。”