近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《2021年二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》(以下簡(jiǎn)稱報(bào)告)。報(bào)告顯示，新開(kāi)零售物業(yè)促進(jìn)了新興商務(wù)區(qū)配套的成熟與傳統(tǒng)零售的回暖，目前區(qū)域型購(gòu)物中心出租率有所回升。

區(qū)域型購(gòu)物中心出租率回升

世邦魏理仕的報(bào)告顯示，今年二季度，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇。其中，在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，新開(kāi)零售物業(yè)帶動(dòng)新興商務(wù)區(qū)配套的成熟與傳統(tǒng)零售的回暖，區(qū)域型購(gòu)物中心出租率回升。

今年二季度，位于北京新興商務(wù)區(qū)麗澤的首創(chuàng)龍湖麗澤天街和位于通州的北投愛(ài)琴海購(gòu)物公園相繼入市，共為市場(chǎng)新增17.5萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。入駐麗澤天街的品牌大多布局有特殊產(chǎn)品線或帶有場(chǎng)景概念的門店;北投愛(ài)琴海的區(qū)域首店占比超過(guò)了50%，引入了大批潮牌、萌寵、電玩以及設(shè)計(jì)集合店。

本季度整體新租需求繼續(xù)回暖，高流量的餐飲店、新能源汽車展廳對(duì)購(gòu)物中心的需求持續(xù)釋放，兒童及親子業(yè)態(tài)(包括教育培訓(xùn)、兒童娛樂(lè)及服務(wù)等)季內(nèi)表現(xiàn)活躍。傳統(tǒng)零售拓店需求有明顯回暖，其中戶外運(yùn)動(dòng)品牌繼續(xù)進(jìn)駐核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，Spyder、Outdoor都有開(kāi)店，匡威在北京apm即將開(kāi)出全國(guó)首家品牌體驗(yàn)中心，李寧、FILA也在繼續(xù)布局;國(guó)內(nèi)潮流服飾品牌如The Sealife、Blue Erdos、Cara Blue和Initial季內(nèi)也有新店開(kāi)出。

區(qū)域型購(gòu)物中心客流量和出租率都在迅速回升，帶動(dòng)整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.9%，達(dá)到了8.5%。其中位于北京清河區(qū)域的萬(wàn)象匯對(duì)品牌和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，注入年輕化的元素，因此達(dá)到滿租狀態(tài)。隨著零售業(yè)態(tài)銷售表現(xiàn)的復(fù)蘇，整體購(gòu)物中心首層租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比上漲0.1%，達(dá)到了每天每平方米35.9元。

世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)六個(gè)月北京有七個(gè)共計(jì)體量43.6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心計(jì)劃開(kāi)業(yè)，且均分布在非集中商圈。隨著商場(chǎng)客流進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)租金會(huì)小幅回升。

“本季度新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分別位于麗澤和通州兩大新興商務(wù)區(qū)。區(qū)域近年交付的大量辦公項(xiàng)目，為購(gòu)物中心提供了消費(fèi)需求和商務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)景支撐。”世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕表示，“新項(xiàng)目在滿足商務(wù)配套需求的同時(shí)，引入了大批具有潮流屬性的商戶，還為年輕人提供了就近打卡和社交的場(chǎng)所，為新興區(qū)域發(fā)展注入了活力。”

國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資和外資格外活躍

2021年二季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共達(dá)成七筆大宗交易，交易總額達(dá)209.4億元，環(huán)比大致持平。有三宗40億元以上的超大體量交易，其中CBD錄得北京2019年以來(lái)單體金額最大的交易。

根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，辦公物業(yè)類的交易額占總交易額的54%，其中核心、新興商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)均有成交，體現(xiàn)買家對(duì)整體辦公資產(chǎn)以及當(dāng)?shù)貐^(qū)位價(jià)值長(zhǎng)期成長(zhǎng)性的信心。而零售物業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性進(jìn)一步釋放，占總交易額的19%。隨著新冠肺炎疫情得到有效控制后國(guó)內(nèi)零售活動(dòng)的正常化，品牌拓店意向的改善，以及國(guó)內(nèi)消費(fèi)潛力的釋放，零售物業(yè)資產(chǎn)的投資吸引力逐漸恢復(fù)。

具有融資成本優(yōu)勢(shì)的大型國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資是本季度最活躍的買家之一，例如和諧健康保險(xiǎn)完成了季內(nèi)最大單體交易，平安收購(gòu)含有北京來(lái)福士廣場(chǎng)的凱德資產(chǎn)包，兩項(xiàng)北京物業(yè)均有穩(wěn)定的租金收入。境外資本則是另一個(gè)積極的買家類型，例如，博楓購(gòu)入了含北京悅薈廣場(chǎng)在內(nèi)的資產(chǎn)包。境外投資者在資產(chǎn)包交易的豐富經(jīng)驗(yàn)，以及北京物業(yè)在市場(chǎng)中的號(hào)召力，都對(duì)所屬資產(chǎn)包的交易達(dá)成起到了明顯的推動(dòng)作用。

受新冠肺炎疫情影響，實(shí)物零售進(jìn)一步轉(zhuǎn)向線上。今年各個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新預(yù)測(cè)普遍調(diào)高了未來(lái)線上零售的占比，麥肯錫和摩根都預(yù)測(cè)中國(guó)到2030年的線上占比將達(dá)到45%-50%。而之前行業(yè)普遍預(yù)測(cè)的占比數(shù)字僅為30%。與此同時(shí)，隨著大量包括購(gòu)物中心在內(nèi)的商業(yè)體投入市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面，尤其是一線城市， 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在這種態(tài)勢(shì)下，為何還有很多投資者活躍在北京市場(chǎng)?

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天告訴中國(guó)商報(bào)記者，從最近半年的新店開(kāi)業(yè)情況可以看出一些新趨勢(shì)，一方面，傳統(tǒng)實(shí)物銷售越來(lái)越多地轉(zhuǎn)向線上，但另一方面，一些純線上零售也越來(lái)越頻繁地走向線下開(kāi)店或開(kāi)展體驗(yàn)性活動(dòng)，這反而給實(shí)體零售帶導(dǎo)入了新的流量，線上線下形成了互相融合和促進(jìn)的關(guān)系。另外，去年零售物業(yè)是受到?jīng)_擊比較嚴(yán)重的業(yè)態(tài)，一些在規(guī)模和實(shí)力上受到限制的零售商撤出市場(chǎng)，反而給市場(chǎng)帶來(lái)了更多可租性面積以及更多機(jī)會(huì)，一些新品牌和創(chuàng)業(yè)型零售商因此獲得了進(jìn)入市場(chǎng)的新機(jī)會(huì)。“這對(duì)于實(shí)體零售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，反而是一種利好。”