北京的共有產(chǎn)權(quán)住房能出租嗎，如果可以該怎么租，租金怎么定?一直以來備受關(guān)注的北京共有產(chǎn)權(quán)住房出租問題或?qū)⒌玫浇獯稹?/p>

7月16日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知(試行)》(征求意見稿)(以下簡稱征求意見稿)，首次就共有產(chǎn)權(quán)住房交付后的出租管理規(guī)定面向社會公開征求意見，并對共有產(chǎn)權(quán)房的出租流程和租金收益分配等問題進行了細化。

中國商報記者了解到，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》于2017年9月出臺，其中已提到共有產(chǎn)權(quán)住房出租的相關(guān)問題，如“已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分”“購房人應(yīng)在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。”但并未對具體出租細則進行詳細規(guī)定。直到將近四年后的現(xiàn)在，這一政策“補丁”將有望補齊。

什么情況下共有產(chǎn)權(quán)住房購房人可以出租住房，共有產(chǎn)權(quán)住房租賃在哪里辦理，租金標(biāo)準(zhǔn)怎么定，購房人的租金收入需要和代持機構(gòu)分成嗎，如何確保共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動合法合規(guī)進行......這些事關(guān)共有產(chǎn)權(quán)住房出租的細節(jié)問題，征求意見稿都一一進行了規(guī)定。

根據(jù)征求意見稿，因家庭成員就業(yè)、子女就學(xué)等原因確需出租住房的共有產(chǎn)權(quán)住房購房人，應(yīng)統(tǒng)一通過市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，填報出租意向，簽訂住房出租使用協(xié)議，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說明出租原因。住房租賃期限原則上不超過三年。目前市級網(wǎng)絡(luò)平臺已基本搭建完成，正在進行數(shù)據(jù)對接和內(nèi)部測試等工作，計劃在政策實施時同步上線。

那么，共有產(chǎn)權(quán)住房租金收益該如何分配?征求意見稿明確，共有產(chǎn)權(quán)住房代持機構(gòu)會同同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門，根據(jù)區(qū)域市場租金水平，按照就低原則，綜合確定各套型政府產(chǎn)權(quán)份額比例的租金定額收益。租金定額收益經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市財政部門審核后實施，并在服務(wù)平臺中公布。

同時，租金定額收益實施動態(tài)調(diào)整，新(續(xù))簽訂住房租賃合同的，代持機構(gòu)按照新標(biāo)準(zhǔn)收取租金收益。租賃合同期內(nèi)，每三年代持機構(gòu)可調(diào)整一次租金定額收益。

如果未經(jīng)代持機構(gòu)同意，購房家庭不得擅自出租住房，商業(yè)網(wǎng)站、房產(chǎn)中介等不得提供相關(guān)服務(wù)。購房人違反規(guī)定且拒不改正的，代持機構(gòu)可暫停辦理該套住房的回購和上市手續(xù)。

北京市住建委表示，截至今年6月底，全市已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房項目77個、可提供房源約7.9萬套，部分項目已陸續(xù)入住。在實際工作中，有群眾反映由于子女上學(xué)、就近上班等原因，部分已入住項目購房人存在住房出租實際需要，希望明確細化共有產(chǎn)權(quán)住房出租流程和收益繳納路徑。本次公開征求意見，就是為進一步規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租行為。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中國商報記者表示，征求意見稿擬對共有產(chǎn)權(quán)房的出租條件、流程及要求進行規(guī)范，建立服務(wù)平臺并形成“閉環(huán)管理”，并允許委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理，在充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房保障功能的同時，有利于優(yōu)化對其的出租管理;其次，最大限度保障了共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的租金收益，政府代持機構(gòu)根據(jù)市場化租金水平，按照“就低原則”確定租金定額收益，業(yè)主則可以獲得更多的租金收入;第三，能夠增加租賃房源擴大住房保障的群體范圍，對于業(yè)主租金低于標(biāo)準(zhǔn)的，政府代持機構(gòu)歸集為其他保障性住房，為其他無房困難群體提供住房。此外，征求意見稿還明確了相應(yīng)的監(jiān)管措施，用以防范各類投機行為，有利于確保共有產(chǎn)權(quán)房能夠規(guī)范出租，落實其住房保障功能。

許小樂還表示，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房與保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人住房困難的重要舉措，上述規(guī)定如若正式出臺，共有產(chǎn)權(quán)房便形成了從土地出讓、開發(fā)建設(shè)以及房屋購買、出租及轉(zhuǎn)讓的全周期管理體系，有利于充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障功能。