繼8月31日下午國務院新聞辦公室舉辦了“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會后，當日晚間廣州市住房和城鄉建設局緊急發布了《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》。通知明確，規范二手住房市場交易秩序，推動二手住房市場運行更加健康平穩，為二手住房交易提供市場參考，規范交易秩序、穩定市場預期。

而這也是繼深圳、成都、無錫等地提出相應政策后，二手房參考價格政策再次出現。業內人士較為一致的認為，二手房參考價格的出臺能夠合理引導價格走勢，抑制過高標價的出現。

與此同時，《華夏時報》記者在調查中還發現，廣州多平臺房源歷史參考均價已經隱去，而部分社區的參考價比起最新成交單價來說，“砍掉”了超過三分之一。此前出臺過相關二手房參考價格政策的城市，二手房市場的熱度也已經出現了明顯降溫。

多城出臺二手房指導價

2016年年底，中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，而后幾年時間里，房地產行業掀起了變革巨浪，監管政策陸續出臺，與之配套的金融政策也不斷完善。

據貝殼研究院統計，自2020年9月至2021年8月，貝殼研究院監測的86省市共出臺調控監管政策278次，各線城市出臺政策次數占比逐漸呈現均勻分布，8月份三四線城市調控政策占比明顯提高。值得關注的是，在諸多調控政策中，多城首次提出了針對二手房市場的二手房指導價政策。

8月31日，廣州市住房和城鄉建設局發布了《廣州市住房和城鄉建設局關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，表示將基于去年一年二手房網簽成交價格，結合多方因素形成對二手住房交易的參考價格，并請掛牌房源部門進行對照自查。

參考年內多地出臺的樓市調控政策來看，這并不是二手房指導價首次出現在大眾視野。據《華夏時報》記者的不完全統計，2021年2月，深圳首次提出有關二手住房交易參考價格的相關調控，稱將形成全市住宅小區二手房的交易參考價格;2021年3月，無錫建立二手房價格信息發布機制，表示將加強多方管控;2021年5月，成都發布二手房成交價格參考機制，加大信息的公開力度。而后，西安、上海、紹興等多城也紛紛出臺有關二手房指導價的相關調控政策。

貝殼研究院認為，參考價的設定一方面合理引導價格預期，抑制房源標價過高，進而調整二手房市場價格，同時使得二手房交易更加透明，買賣雙方信息對稱;另一方面銀行將依據參考價發放貸款，貸款將不再隨著價格上漲而增長，相當于控制了購房貸款杠桿率，從而能夠有效抑制依靠貸款多次購房的投資需求。

此外，多城擲出的“二手房指導價”這枚深水炸彈，或許也將激起金融市場的水花。深圳市發布相關政策解讀時提到，“引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。”同時，在廣州發布的通知中，第二條也寫道“二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。”

可貸款額度大幅下降，多小區二手房源下架

實際上，《華夏時報》記者通過調查發現，二手房指導價的落地對于二手房總價的影響可謂是立竿見影的。

以廣州市公示的首批二手房交易參考價格之一的保利心語花園小區為例，第三方交易平臺最新單價顯示為15萬元/平米-17萬元/平米不等，總價為1220萬-1249萬元，若按照廣州市給出的參考交易價格9.7萬/平米計算，總價約698萬-749萬，總房款打折金額超400萬元。

值得關注的是，記者在查閱相關數據時發現，有平臺顯示近兩年保利心語花園房價呈現波動上漲態勢，2019年10月其出售價格約為8萬/平，低于官方給出的參考價格，2021年4月后出售價格保持在10萬/平之上。換言之，若完全按照參考價進行交易，似乎僅會對2021年4月后購入該小區房產的業主產生較大影響。

“剛需購房，一天一個政策，實在是焦慮。”微博平臺上，一名有二手房剛需需求的人士表示，雖然政策在規范市場，但是其購房的首付款出現了暴增，現在只能繼續觀望。

記者通過簡單計算發現，以保利心語花園77平房屋總價為1220萬，單價為16萬/平米為例，按照參考價的9.7萬計算，銀行會以總價約747萬作為參考值，放貸約523萬，在實際成交金額仍為1220萬的情況下，首付則會從370萬上漲至697萬。(數據以按揭7成，按揭30年，最新LPR4.65%計算)

與此同時，微博平臺中也有討論者表示，政策落地后應該不會一刀切，相信最終的調控結果能夠推動廣州二手房市場的健康運行。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，此次廣州政策出臺，引起了二手房市場的較大震動。不過，隨著二手房參考價的發布，銀行信貸也會進行參照。據此，廣州二手房的量價都會有下跌的可能，一些私下亂漲價的操作后續也會繼續被管控。

不過，當記者試圖獲取有關首批公示小區二手房的歷史成交價格時，多方平臺的歷史成交價格一欄已不再顯示，并且有關第三方平臺顯示無在售房源，且參考均價一項已隱去。

對于為何看不到相關信息，記者從房屋經紀人處獲悉，當前其平臺系統調試，因此暫時不對客戶端展示相關房源。值得關注的是，期間記者曾詢問該經紀人，800萬預算能否在保利心語花園購得兩房戶型時，經紀人表示，此預算該小區沒有合適房源。對于原因，其解釋則為，“業主不愿意以這個價位出售。”

“廣州屬于一線城市中房價上漲動力略強的城市，一手房管控后，二手房也明顯炒作，此次政策符合預期。”在談及廣州的二手房指導價政策時，嚴躍進表示。據廣州中原研究發展部監測數據顯示，2021年上半年，廣州二手房成交75212套，較同期增長57.2%，成交量為近四年同比最高。

珠江新城房價普漲

廣州中原研究發展部在研報中表示，參考成都、東莞分批推進方式，假如廣州二手價格指數仍呈現上漲苗頭，預計第二、第三批指導價落地的可能性較高。

監管全方位“打補丁”，成效顯著

不僅是二手房指導價的出臺，近一年來行業的調控不斷加強。一方面，各城市對于房地產市場監管的“打補丁”持續升級，針對法拍房、假離婚、學區房等加強管控;另一方面，金融監管力度不減，首付比例、貸款集中度、不良貸款查處等政策持續完善。

諸葛找房數據研究中心認為，隨著對學區房、法拍房政策的不斷完善，一定程度上有利于抑制二手房價過快上漲，可以理解為對二手房的監管進一步加強。預計接下來，對于部分以存量房為主的城市，一二手房房價倒掛現象大概率延續，而對于其他城市，隨著新建商品住宅限價等政策不斷加碼，部分客戶或更傾向于購買新房，一二手房房價倒掛現象或將有所改觀。

事實上，在二手房指導價影響之下，部分城市二手房熱度已經有了顯著降溫。據深圳市房地產中介協會最新數據顯示，2021年8月份，深圳二手房網簽套數2361套(含自助)，同比去年同期8月份二手房網簽量下降67%，環比下降29%，二手房網簽量持續低迷。上海區域情況類似，據克而瑞數據顯示，在實行價格核驗后一個月時間里，上海16個區中11區的二手房成交價下跌，上海全市平均成交價從之前的41582元/平方米下跌至39631元/平方米，跌幅為4.7%。

并且從近期的調控信號來看，未來監管或將進一步升級，日前深圳、南京、江蘇、溫州等地嘗試通過“房地價”聯動的方式進一步促進房地產市場的健康發展。

諸葛找房數據研究中心在接受《華夏時報》記者采訪時表示，從已出臺的政策來看，首先通過限地價防止溢價率過高，有效控制拿地成本;其次通過商品房限價、二手房指導價機制等政策，進一步遏制部分房價虛高等市場亂象，同時有利于規范房地產市場交易行為，從而有效抑制房價上漲速度過快。

從整個房地產行業出發，上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者講道，在目前市場的嚴格監管之下，未來一二手房價格倒掛的情況會慢慢緩解，在“房地價”的聯動之下房價漲幅也能夠得到有效控制。

此前，易居企業集團CEO丁祖昱也曾表示，未來二手住宅成交量價持續火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重城市，或將迎來“二手房指導價”時代，并效仿深圳和成都模式，把二手房參考價與銀行貸款掛鉤，一系列組合拳之下力保房地產市場平穩健康發展。