為全面貫徹落實中央、自治區關于統籌做好經濟社會發展的決策部署，扎實做好“六穩”工作，全面落實“六保”任務，以市場配置資源為導向，進一步加大推進供給側結構性改革，積極防范化解商業辦公用房高庫存風險，促進房地產市場平穩健康發展，根據《桂林市人民政府關于印發化解非住宅商品房庫存若干意見的通知》(市政規〔2020〕27 號)“允許房地產在建項目調整商住比例”文件精神，進一步明確相關工作職責和工作流程。

近日，桂林市自然資源局對外公布了《桂林市在建房地產項目調整商住比例實施細則(試行)》(下稱《細則》)，正式向社會公開征求意見，有關單位和公眾可于2022年9月12日前提出意見。

適用范圍及申請條件

【資料圖】

一、適用范圍對桂林市象山區、秀峰區、疊彩區、七星區、雁山區行政區域范圍內，土地技術指標中商業比例大于5%，容積率大于1.0，符合市政規〔2020〕27 號文中所述且經市住房和城鄉建設主管部門核定為庫存非住宅商品房的在建(已經取得建筑工程施工許可證)房地產開發項目，適用本細則。

已開工建設但位于規劃的核心商圈、重要商業服務業區或者通過旅游產業用地政策取得土地使用權的商業服務業設施用地項目;或者已開工建設，但被認定為閑置土地的房地產開發項目原則上不得申請商住比例調整。

二、申請條件

按照市政規〔2020〕27 號中“允許房地產在建項目調整商住比例”的精神，符合本細則適用范圍，經市住房和城鄉建設主管部門核定為庫存非住宅商品房且所在城區人民政府初步研究確有必要且符合教育、養老等公建配套設施要求的非住宅商品房，可以申請商住比例調整。申請商住比例調整還須同時符合下列條件：

(一)已結清地價款及稅費;

(二)項目(以棟為最小單位)無銷售記錄或者已部分銷售，但已與購房人協商達成一致的;

(三)項目未被查封、扣押、監管或者雖被查封、扣押、監管，但作出查封、扣押、監管決定的部門同意申請變更;

(四)建筑物及建設用地使用權未被抵押或者雖有抵押，但已取得抵押權人書面同意意見。

調整商住比例需要的申請材料

土地使用權人提出在建非住宅商品房調整商住比例申請，應提交如下材料：(一)書面申請報告。(二)土地使用權的不動產權證書(核查原件)。(三)市住房和城鄉主管部門出具的項目(以棟為最小單位)銷售(情況)證明;項目(以棟為最小單位)如已部分銷售的，需提供與購房人協商達成一致的書面同意意見。(四)調整論證報告(包含項目調整的必要性及可行性分析;如涉及控制性詳細規劃調整的，須包含控制性詳細規劃調整必要性論證報告及修改方案;調整后可增加的公共服務設施內容及規模，以及區域配套設施是否滿足該項目調整需求的結論)。(五)項目所在城區人民政府關于項目調整必要性及可行性的意見。(六)項目未被查封或者雖被查封，但作出查封決定的機關同意申請變更的證明文件。(七)項目有在建工程抵押的，需提交抵押權人書面同意意見。(八)修建性詳細規劃及建筑風貌方案。

(九)各職能部門需要的其他材料。

審查重點及部門職責

(一)重點審查內容1.非住宅商品房商住比例調整涉及的教育、養老、嬰幼兒照護、衛生醫療、社區管理等公共服務設施是否滿足要求。在商住比例調整涉及的教育設施問題上，采取三種解決方式：一是通過新建或改擴建擬調整項目周邊已規劃有或已建設有的公辦教育配套設施，以滿足新增學位需求，新建或改擴建學校產生的建設費用由申報企業承擔;二是無法通過新建或改擴建周邊公辦教育設施滿足需求的，則由申報企業從擬調整項目中提供土地新建或改擴建學校以滿足需求，同一學區范圍內相鄰地塊共同申請調整的，可協商共同擴建或新建學校。三是申請商住比例調整時無法通過新建或改擴建學校滿足需求的，經市教育主管部門同意采用交納教育配套費等形式解決新增學位需求的，須由市教育主管部門、城區人民政府制定教育配套費監管機制，落實專款專用。2.庫存非住宅商品房商住比例調整不得突破地塊土地出讓合同中規劃設計條件確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等規劃指標;庫存非住宅商品房項目原容積率、建筑密度、建筑高度超過《城市居住區規劃設計標準》的，調整后該項目指標必須滿足《城市居住區規劃設計標準》開發控制指標的要求。

(3)庫存非住宅商品房調整為居住用地的比例最高不應超過原規劃商業服務業設施用地面積的95%。

(二)審查部門職責

各部門對庫存非住宅商品房調整為普通商品住房的必要性和可行性、修改控制性詳細規劃的必要性和規劃修改方案的可行性進行全面論證和審查：

1.市自然資源局

(1)核實擬調整項目用地取得時間及出讓金繳納情況。(2)核實擬調整項目是否有被查封或其他限制情況。(3)審核擬調整項目容積率情況。(4)審核擬調整方案的技術符合性。

(5)核實擬調整項目土地出讓時是否涉及相關優惠政策及限制條件，如涉及優惠政策或限制條件的，提出解決措施。

2.各城區政府(1)結合城區庫存非住宅商品房現狀和區域產業發展的需要，就項目調整的必要性提出建議。(2)核實片區教育、養老、嬰幼兒照護、衛生醫療、社區管理等公共服務設施承載力能否滿足相關規定要求。

(3)針對市教育局同意采用交納教育配套費解決學位需求的項目，制定教育配套費交納方案。

3.市住房城鄉建設局(1)對我市庫存在建非住宅商品房進行統計，對申請進行商住比例調整的建設項目是否屬于在建庫存非住宅商品房進行核定。(2)根據庫存非住宅商品房情況，按照市政規〔2020〕27號文對商業辦公項目調整為普通商品住房的必要性提出意見。

(3)核實擬調整項目的建設進度和預售、銷售情況，包含核實已銷售部分是否取得購房人書面同意意見。

4.市教育局核實擬調整項目片區涉及的中小學、幼兒園學位能否滿足片區配套需求，按照本文要求提出解決措施。(1)擬調整項目周邊已建有或已規劃有公辦教育配套設施的，計算該項目調整后新增人口規模，核定周邊教育配套是否能夠解決新增學位需求，并按照本細則審查重點要求提出解決措施。涉及擴建現有學校的，擴建部分須滿足項目擬調整新增的學位需求;涉及新建學校的，按小學不少于18班、幼兒園不少于6班的規模且滿足項目擬調整新增學位需求進行“雙控制”，如調整后增加的人口規模達到建設初級中學要求的，還需按規定新建不少于24班的初級中學。同一學區范圍內相鄰地塊共同申請調整的，可協商共同擴建或新建學校。

(2)制定教育配套費監督管理機制，審核教育配套費交納方案，會同城區政府核定教育配套費標準。

5.市商務局：根據我市商業網點規劃，核實擬調整項目是否位于我市核心商圈或重要商業服務業區。6.市民政局：核實擬調整項目涉及的兒童福利設施、養老設施是否滿足標準要求。

7.市衛生健康委

(1)核實擬調整項目片區涉及的醫療衛生設施能否滿足片區配套需求，提出解決措施。(2)核實擬調整項目涉及的嬰幼兒照護設施是否滿足標準要求。

8.生態環境局：核實擬進行商住比例調整地塊是否屬于土壤污染地塊，提出解決方案。

土地出讓年限及土地價款相關規定

(一)將庫存非住宅商品房項目調整為普通商品住房開發涉及改變土地用途的，土地使用年限按原土地出讓合同起算。(二)根據《國土資源部辦公廳關于印發<國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范>的通知》(國土資廳發〔2018〕4號)的有關規定，如調整土地使用條件補繳地價款的評估結果為正值，須按規定補繳地價款;如果調整土地使用條件補繳地價款的評估結果為負值則不退還地價款。以自然資源主管部門受理土地使用條件調整審批手續的時間作為評估時點。(三)按照本細則進行庫存非住宅商品房商住比例調整的項目，原《國有建設用地使用權出讓合同》明確在出讓期限內改變合同約定土地用途需要由出讓人有償收回建設用地使用權的，可以采取完善用地手續，簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》補充協議，由受讓人按照批準改變時新土地用途下建設用地使用權評估市場價格與原土地用途下建設用地使用權評估市場價格的差額補繳國有建設用地使用權出讓價款，辦理土地變更登記。

七、本細則自印發之日起，試行兩年。試行期內，土地使用權人提出調整申請的按本細則執行，如申請受理后兩年內未完成土地用途變更登記(以是否取得變更后的不動產權證書為準)的，不再適用本細則規定。

附：1.桂林市商業辦公項目調整為普通商品住房不涉及修改控制性詳細規劃的流程

2.桂林市商業辦公項目調整為普通商品住房涉及修改控制性詳細規劃的流程

桂林市在建房地產項目調整商住比例實施細則(試行)(審議后修改稿)原文件如下：

來源：桂房網、桂林市自然資源局

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