第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)連續(xù)兩個(gè)季度的需求釋放，二季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求增速逐漸恢復(fù)常態(tài)，凈吸納量為16.4萬(wàn)平方米，與近五年的季均值持平。分行業(yè)看，TMT與金融仍是支撐需求增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量，同時(shí)專(zhuān)業(yè)服務(wù)與房地產(chǎn)行業(yè)亦表現(xiàn)活躍。

另一方面，得益于新增供應(yīng)速度放緩，二季度，深圳全市僅一個(gè)項(xiàng)目竣工入市。因此，二季度深圳全市空置率下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至26.4%，回歸至疫情發(fā)生初期的水平，供過(guò)于求的狀況有所緩解。具體來(lái)看，核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)平均空置率分別環(huán)比下降1.5和2.2個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，二季度，深圳全市的租金指數(shù)繼續(xù)探底，截至二季度末，深圳全市的平均租金水平為183.6元/平方米/月，環(huán)比微跌0.2%，同比下跌2.4%。第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，季內(nèi)，業(yè)主沿用此前以?xún)r(jià)換量的策略，優(yōu)質(zhì)的租戶(hù)享有相對(duì)靈活的議價(jià)空間，大多數(shù)業(yè)主傾向于稍微降低租金找到更加穩(wěn)定的租戶(hù)。

盡管二季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率呈現(xiàn)下降，但未來(lái)將再次上升。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2021年三季度，深圳預(yù)計(jì)有四個(gè)新項(xiàng)目竣工入市，合計(jì)租賃面積40.2萬(wàn)平方米。下半年，深圳將迎來(lái)近百萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。年末，深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓規(guī)模將同比增加16.9%，供過(guò)于求的問(wèn)題將被激化，市場(chǎng)去化壓力猶存，全市空置率或?qū)⒅匦逻M(jìn)入上升通道。

第一太平戴維斯相關(guān)分析指出，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，多數(shù)業(yè)主將不得不繼續(xù)在租金方面進(jìn)行讓步，全市租金將維持下降趨勢(shì)。不過(guò)樓宇品質(zhì)高、地理位置優(yōu)越的部分項(xiàng)目租金下降幅度會(huì)比較小。

“商改住”對(duì)寫(xiě)字樓去化影響較小

深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓供過(guò)于求，空置率較高已經(jīng)是市場(chǎng)公認(rèn)的事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，二季度末，深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓存量為874.7萬(wàn)平方米，未來(lái)五年，深圳大概有500萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓入市。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前，深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率是四個(gè)一線城市中最高的城市。

與此形成反差的是，深圳的住宅卻嚴(yán)重供不應(yīng)求。因此，有聲音表示，是否可以將原本規(guī)劃為商業(yè)用途的部分改變?yōu)樽≌猛尽?/p>

近期，深圳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》(征求意見(jiàn)稿)(下稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》)，其中鼓勵(lì)將商業(yè)用途的土地或者建筑轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮猛尽Ｄ敲矗@是否意味著未來(lái)深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)將減少，供過(guò)于求的問(wèn)題能夠得到緩解呢?

謝靖宇表示，上述《征求意見(jiàn)稿》對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的去化影響較小。因?yàn)槟壳翱梢灶A(yù)料的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量已經(jīng)是在施工的狀態(tài)，財(cái)務(wù)狀況上不可逆，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量也是不可逆的。因此，未來(lái)五年，上述政策對(duì)深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量沒(méi)有太大影響。

那么，當(dāng)前，深圳要如何解決甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率較高的問(wèn)題呢?謝靖宇表示，最重要的還是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠帶動(dòng)更多的公司入駐深圳，以此增加對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求，解決深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率較高的問(wèn)題。

連升五個(gè)季度后首次下降

零售物業(yè)方面，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，深圳消費(fèi)市場(chǎng)正持續(xù)恢復(fù)，2021年1-5月，深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為3704.4億元，同比增長(zhǎng)28.6%。從消費(fèi)類(lèi)型看，商品零售額同比增長(zhǎng)26.5%，餐飲收入同比增長(zhǎng)43.5%。

數(shù)據(jù)顯示，二季度，深圳全市的零售物業(yè)凈吸納量為2.6萬(wàn)平方米，如果說(shuō)與去年同期的負(fù)值相比，深圳二季度商業(yè)零售物業(yè)的凈吸納量成績(jī)可觀，但是與2019年同期水平比起來(lái)，仍存差距。

第一太平戴維斯相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二季度，深圳核心商圈的零售物業(yè)需求增長(zhǎng)顯著，而新興商圈的需求則呈疲軟狀態(tài)。分業(yè)態(tài)看，餐飲類(lèi)繼續(xù)主導(dǎo)租賃需求，有數(shù)個(gè)茶飲及咖啡品牌多點(diǎn)擴(kuò)張，美妝類(lèi)及配飾類(lèi)依舊展現(xiàn)積極需求。此外，中高端品牌繼續(xù)布局深圳，例如，香奈兒深圳首家精品店已進(jìn)駐深圳灣萬(wàn)象城。

二季度，由于深圳全市沒(méi)有新增的商業(yè)零售物業(yè)入市。因此，深圳全市零售物業(yè)的平均空置率在連續(xù)五個(gè)季度錄得環(huán)比上升后，首次出現(xiàn)環(huán)比微降，降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，至9.3%。其中，核心商圈平均空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，至11.8%。

數(shù)據(jù)顯示，二季度，多數(shù)業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期持充足信心，已順利開(kāi)展品牌組合調(diào)整的項(xiàng)目小幅上調(diào)租金。深圳全市零售物業(yè)的租金指數(shù)環(huán)比上升0.2%，同比上升1.1%。截至季末，全市平均首層租金錄得655.2元/月/平。

三季度，深圳全市將迎來(lái)兩個(gè)零售項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，分別位于龍華區(qū)和龍崗區(qū)，總面積為50.5萬(wàn)平方米。第一太平戴維斯表示，盡管新增項(xiàng)目的單體體量較大，但是鑒于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商具備成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及豐富的品牌資源，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目將以較高入駐率開(kāi)業(yè)，屆時(shí)全市零售物業(yè)的空置率將維持穩(wěn)定。