訊（記者 黃一靈）今年以來，公募REITs表現分化，價格上整體有所回落。具體來看，數據顯示，截至4月21日收盤，年內公募REITs能源板塊上漲3.1%，保障性租賃租房板塊上漲0.7%，高速公路板塊下跌4.6%；產業園區板塊下跌2.8%；生態板塊下跌2.1%；倉儲物流下跌0.9%。

對此，業內專家認為，REITs價格回落在一定程度上受到了此前理財贖回風波以及近期股票市場走勢疲軟的影響，但另一方面，隨著價格逐步回歸理性，產品分派率亦將相應上升。

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展望2023年，業內人士認為，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，加之產品價格因近期市場下探現已處在價值洼地區間，產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，市場有望迎來上升動力。

園區類基礎資產基本面有望修復

以今年以來下跌幅度較大的產業園區板塊舉例來看，園區類基礎資產的基本面有望修復。

據悉，產業園區為我國產業發展、企業創新、人才流動提供重要的物理空間和平臺，長期來看與經濟發展趨勢一致，韌性較強。而產業園REITs的租金收入主要來自市場化定價，會受周期性波動影響。

市場人士認為，產業園REITs具有未來盈利增長彈性大、股性較強等特點，后續伴隨經濟復蘇和租賃市場回暖，將產生更大的市場空間。

“產業園區內集合了政府配套鼓勵扶持政策、區域配套設施、產業鏈上下游企業、專業運營管理機構等內容和主體，經濟活動較為復雜，其對產業政策、經濟行為的傳導還需要一定時間消化和反饋。”上述市場人士指出，2022年底及2023年一季度數據主要體現經濟企穩、修復前的結果。企業在訂單提升、預期逐漸向好的預期下，方能進行新的預算、擴租等計劃，從確定租賃計劃，到招商、帶看、招租、談判條款、簽署合同等一般尚有數個月的時間流程，或將滯后反映經濟活動修復。

租賃情況將逐步改善

在一季報公布后，建信中關村REIT及華安張江REIT受續租率不及預期，下跌幅度明顯。在一季報披露當日即4月21日，建信中關村一度跌超6.9%，張江光大跌超4.1%，高于產業園區板塊當日下跌幅度平均水平。

建信中關村REIT基礎設施資產所在的上地區域是北京市最大的商務園區之一。總體上看，該區域的產業園租戶質量、租戶穩定性及承租能力均屬于較高水平。戴德梁行北京公司副總經理胡峰表示，上地產業園區域的租賃客群主要為軟件和信息服務業等高科技企業，未來海淀區仍將重點推進信息業、醫藥健康和科技服務三大重點產業發展，從而會帶動相關租賃需求回暖并保持該區域平穩發展。未來在市場經濟動力逐漸恢復的環境下，伴隨著結構化調整，市場將逐步開始回暖。

建信基金基礎設施投資部負責人表示，“目前建信中關村REIT底層資產的出租率市場環境影響有所下滑，REIT價格也有所下跌。但底層資產地理位置較好、歷史現金流長期穩定、運營團隊經驗豐富，隨著上地區域產業園區市場的不斷回暖，預計2023年二季度租賃狀況將逐步回升。建議投資者對市場環境抱有信心，關注資產狀態的變化。建信基金作為管理人也將積極做好運營管理、增加分紅頻度，保護好投資人利益。”

在華安張江REIT發布的2023年一季度報告中，張江光大園的出租率較2022年末有較明顯的下降，主要系由于項目的重要租戶之一，其租賃合同于2022年末到期并不再續租。

中國證券報記者了解到，盡管上述面積已部分完成去化，但由于第一季度商業活動仍處于恢復階段，市場新增需求不足，疊加春節假期的因素，對潛在租戶的實地考察、租賃計劃等產生一定影響，因此租賃進展較為緩慢。對此，外部管理機構已優化了租賃傭金政策，加大了招商條件的彈性和市場推廣力度，并已書面洽談和儲備了一定數量的租戶。

華安張江REIT基金管理人在一季報中也表示，將敦促和協同外部管理機構，在未來通過控制租戶的面積占比、豐富租戶面積結構和產業結構、調整大租戶擴租面積到期時間等合理租控措施，以避免較短時間周期內集中產生到期面積和退租面積的情況發生，力爭維持基礎設施項目經營表現的穩定，使華安張江REIT更具備長期持有和投資的價值

值得注意的是，根據4月基金管理人發布的相關公告，華安張江REIT擬通過擴募方式購入張潤大廈項目。業內人士認為，若持有人大會審議通過、擴募項目實施完成，華安張江REIT將獲得新的穩定現金流資產，補充基金的可分配收益，同時也將提高華安張江REIT的投資分散度，一定程度上降低經營風險，有利于基金獲得更加穩健的運營表現。