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近日，華夏基金華潤有巢REIT網(wǎng)下詢價，擬認購份額是網(wǎng)下發(fā)售份額的213倍，刷新已有公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）網(wǎng)下詢價紀錄，點爆了REITs市場。

截至目前，監(jiān)管部門已批準了23只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品發(fā)行，已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs共20只。從融資端看，資產(chǎn)范圍覆蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類型，募集資金618億元，回收資金帶動新項目投資額超過3300億元，形成良好示范效應。從投資端看，截至10月底，平均日均換手率超2%，流動性高于日本、新加坡等成熟市場。產(chǎn)權(quán)類REITs對應現(xiàn)金流分派率為3.63%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs對應內(nèi)部收益率平均為5.58%。相關(guān)研究認為，中國公募REITs市場規(guī)模將達到4萬億元至12萬億元。

我國REITs市場是一個新興市場，正處于蓬勃發(fā)展的初級階段。不少地方政府對之青睞有加，REITs成為“香餑餑”不無道理，盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資，這是它具有的突出功能。不過，在市場熱潮中，也出現(xiàn)了一些對REITs的誤讀。比如，有觀點認為，發(fā)REITs就是賣資產(chǎn)，要趕緊趁市場火熱把不甚優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)處理掉。此言謬矣。

的確，我國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，可以通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)化為活的資本，為盤活存量注入新動力，為增量投資提供源源不斷的血液，從而實現(xiàn)投資的內(nèi)生循環(huán)。但是，REITs這種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是以某種基礎(chǔ)設(shè)施為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金或者收益為支撐，以未來產(chǎn)生的運營現(xiàn)金流為投資人主要收益來源。因此，通俗講，REITs就是資產(chǎn)的IPO，它不僅需要優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，而且這個資產(chǎn)還需要后續(xù)良好的管理和運營，并不是也不能“一賣了之”。REITs既為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供創(chuàng)新融資渠道和存量盤活路徑，同時由于其具有權(quán)屬清晰、信用穩(wěn)健、回報良好和強制分紅等特點，也為社會資金提供了一條收益穩(wěn)健的投資渠道。應該鼓勵搶抓REITs市場爆發(fā)式增長機遇。但具體操作中，要正確理解REITs基金，理性看待，不可把好經(jīng)念歪了，一窩蜂大干快上。如果不嚴格把好底層資產(chǎn)關(guān)，系好第一顆“扣子”，恐怕日后有留給二級市場一地雞毛之憂。

正因如此，證監(jiān)會、國家發(fā)改委等相關(guān)部門在市場培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監(jiān)管等方面構(gòu)建了制度性、機制性安排，優(yōu)化運行機制，同時也做好投資者教育和保護。

其中一個重點是鼓勵地方和企業(yè)拿出更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來參與REITs，對REITs底層資產(chǎn)的資質(zhì)嚴把關(guān)，并鼓勵符合條件的民間投資項目發(fā)行REITs；與此同時，大力促進基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)營運能力和資本運作能力的有機結(jié)合，既落實好基金管理人的職責，又充分發(fā)揮好原始權(quán)益人的戰(zhàn)略管理和專業(yè)運營能力。

此外，要加強投資者教育，落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，優(yōu)化配套支持政策，推動全國社保基金、基本養(yǎng)老金、企業(yè)年金、職業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與REITs投資，為盤活存量資產(chǎn)提供中長期資金支持，促進REITs市場行穩(wěn)致遠。 （本文來源：經(jīng)濟日報 作者：?；荽海?/p>