近日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、中國人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導商業銀行按照市場化、法治化原則，向優質房企出具保函置換預售監管資金。

保函置換預售監管資金是怎么回事？預售資金被房企使用了，是否會造成風險隱患？《通知》對房地產市場影響幾何？一起來看本期快問快答↓↓↓

問：保函置換預售監管資金是怎么回事？

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答：對于房地產行業來說，預售資金的監管、使用問題一直備受關注，因為它不僅涉及房企的穩健運營，更事關購房者的合法權益、房地產市場的平穩健康發展。由此，“預售資金監管賬戶”的重要性愈發凸顯。為了避免房企違規挪用預售資金、影響項目竣工交付，按照《關于規范商品房預售資金監管的意見》，房企要開設預售資金監管賬戶。

那么，哪些錢必須進入這個賬戶呢？購房人繳納的定金和首付款、商業銀行發放的按揭貸款、其他形式的購房款等商品房預售資金，要全部、直接存入監管賬戶。需注意，監管賬戶內的資金并非全部“按兵不動”，在確保項目竣工交付的前提下，部分資金可以“活用”。以《通知》提出的“商業銀行出具保函置換預售監管資金”為例。簡單來說，優質房企可以向商業銀行提出申請，由銀行為其出具保函；然后，房企拿著銀行出具的保函、向住建部門請求釋放預售資金監管賬戶內的相應額度資金，待審核通過后、資金完成撥付。

問：預售資金被房企使用了，是否會造成風險隱患？

答：首先，置換金額不是“想換多少就換多少”。根據《通知》，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30％，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70％。

其次，并非所有商業銀行都能開展相關業務。《通知》規定，監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。此外，商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房企出具保函置換預售監管資金。

再次，房企用錢“不可任性”。《通知》明確提出，房企要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。此外，房企要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

問：《通知》對房地產市場影響幾何？

答：當前，房地產市場仍顯不振，房地產開發企業到位資金情況也有所下滑。國家統計局最新數據顯示，1—10月份，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7％。

面對以上壓力，保函置換預售監管資金是一種積極探索。一方面，這有助于優化預售監管資金的管理，通過保函方式為優質房企提供流動性支持，更加靈活地滿足房企的日常資金使用需求，進而穩定房地產市場預期、促進房地產市場平穩健康發展。另一方面，倘若優質房企的流動性問題得到緩解，這會形成示范效應，有助于改善部分商業銀行此前的過度避險行為，推動商業銀行平穩、有序為房企發放貸款，滿足房企的合理資金需求，進而形成良性循環。（經濟日報記者 郭子源）