15日下午，樓市迎來重磅利好!中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

圖片來源：中國人民銀行官網(wǎng)

首套房貸利率可低至4.4%，到底能省多少？

據(jù)了解，4月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期LPR顯示，1年期LPR為3.70%，5年期以上LPR為4.60%，也就是說根據(jù)《通知》要求，調(diào)整后，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.4%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍為5.2%。

那么，本次首套房貸利率的調(diào)整到底對(duì)個(gè)人購房者有多大的影響呢?我們一起來了解下：

我們知道，目前房貸利率的公式是：房貸利率=5年期LPR+加點(diǎn)。

而5年期LPR是全國統(tǒng)一的，目前5年期LPR是4.6%。加點(diǎn)有高有低，各地不同，有一定地域性。比如深圳目前房貸利率是4.9%，那么加點(diǎn)就是30個(gè)基點(diǎn)。蘇州、南通首套主流利率是4.6%，那么加點(diǎn)就是零。

比如說，福州也按照央行這次的降息幅度執(zhí)行，按照目前福州首套房主流貸款利率為5%，降20個(gè)基點(diǎn)，那么也就是4.8%，加點(diǎn)是40個(gè)基點(diǎn)。

按100萬房貸，貸30年來算的話，月供從5368.22元降到5246.65元，每月能省121塊錢。如果按照央行規(guī)定的下限計(jì)算，也就是4.4%的房貸利率，那么月供就從5368.22元降到5007.61元，每個(gè)月能省360.61元，也就是說貸款金額越大，每個(gè)月能節(jié)省的錢就越多。

當(dāng)然，根據(jù)《通知》這里說的都是首套，二套房貸利率沒變，存量的房貸也不受影響

“因城施策”確定房貸利率加點(diǎn)下限

不過，以上極限房貸利率的調(diào)整計(jì)算，只能算理想狀態(tài)。因?yàn)椋唧w的政策還要根據(jù)“因城施策”。據(jù)《通知》指出，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來制定下限，比如一線城市可能不會(huì)改變利率下限，而小城市可能下調(diào)按揭利率下限，小城市以此打開銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進(jìn)小城市首套房剛需用戶購買，促進(jìn)小城市房地產(chǎn)去庫存。

所以，本次《通知》具體能給的優(yōu)惠力度有多大，依然還是要看各大城市自己的相關(guān)政策。

定向降準(zhǔn) 內(nèi)需刺激是核心

那么這次監(jiān)管為什么要主動(dòng)大幅下調(diào)首套房的LPR呢?要知道在過去的一段時(shí)間，LPR的調(diào)整總是以非對(duì)稱的方式進(jìn)行，五年期以上LPR基本升多降少，尤其針對(duì)房貸方面更是要額外加點(diǎn)。此次《通知》單獨(dú)針對(duì)新增購房貸款所實(shí)施的全國性“定向降準(zhǔn)”，即對(duì)首套房貸全面降低利率0.2%，力度不可謂不大。

對(duì)此，中泰證券研究所政策專題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示 ：“《通知》拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時(shí)，有利于避免加大投資投機(jī)性需求。”

而值得關(guān)注的是，之前央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元;住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。這就說明此次《通知》也在側(cè)面反映了監(jiān)管對(duì)執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求，刺激內(nèi)需的決心。(本網(wǎng)記者 余華錦)