“半年多前，最熱門的樓盤，怕搶購的人太多，要偷偷躲起來開盤?，F在，也有樓盤要悄悄賣房，因為想大幅度降價。”結束國慶假期的繁忙工作，一名賣房經紀人感慨樓市行情轉變得太快。

剛剛過去的國慶“十一”假期被房企寄予厚望，種類繁多的降價打折、抽獎營銷、美食游戲活動，在全國各地的售樓處一一鋪開。

在江蘇蘇州，黃金周大幅度降價跑量是各樓盤之間心照不宣的事情，但為了躲避約談和老業主鬧事，卻演變成了一次次“地下游擊戰”;在浙江寧波，樓盤之間打起了美食擂臺，蒙古烤全羊和英式下午茶輪番登場;在山東煙臺，開發商操持起千人相親派對，相親成功后買房，送萬元蜜月旅行基金。

今年的國慶黃金周，樓盤降價幾十萬已經不是稀奇事。蘇州的中南春風南岸項目三期，拿地樓面價1.6萬元/平方米，精裝修后僅賣1.6萬-1.7萬元/平方米，一套房子比一期售價降了100多萬元。

即便開發商如此賣力，今年“十一”整體樓市成交數據表現卻仍然不佳。中指研究院重點監測的城市新房成交面積，較去年同期下降33%。北上廣深四大一線城市成交規模尚能持平，二三四線代表城市成交量均大跌四成。

精裝新房賣出樓板價

“從8點開始，緊急加推，3個小時后準時結束，這個消息不可以發朋友圈，一旦被發現就不準參與賣這批房源。”國慶期間，蘇州不少中介經紀人都收到這樣的微信，帶客戶去買房子像是在打地下游擊戰。

之所以偷摸賣房，原因是國慶期間蘇州的新盤降價大戰已經白熱化。在此之前，部分降幅過高的樓盤已經被約談，且屢遭前期業主的投訴。

然而房企不愿錯過國慶假期這個絕佳的促銷機會。在樓市下行和資金鏈壓力下，蘇州的新房價格底線一再被突破，有業內人士形容國慶期間蘇州的樓盤都“殺瘋了”。

位于蘇州高新區滸關的中南春風南岸項目，不是簡單地“打骨折”價，而是精裝修新房賣出了樓板價，開發商即使血虧也要出貨。

2019年蘇州樓市火熱，以江蘇為大本營的房企中南置地以18億元摘得蘇州滸墅關一地塊，溢價率達到45%，樓面價為1.60萬元/平方米，后被中南打造為春風南岸項目，銷許備案價在2.5萬元/平方米左右。

今年國慶期間，蘇州中南春風南岸三期悄悄賣起了數十套特價房，精裝修帶中央空調和地暖，只要購房者能在國慶七天假內付全款，均價只需1.6萬-1.7萬元/平方米，而周邊其他競品項目價格仍在2.2萬元-2.5萬元/平方米。

隨著假期結束，中南置地賣完了這批特價房，悄悄結束了國慶特惠，但是前期業主卻出現了強烈反應。

“蘇州人都知道了，中南的折扣是最低的，國慶期間我收到了不少親友的‘關心’。”一名業主沮喪地稱，他購買了中南春風南岸一期的房子，相比三期多花了100多萬元，他稱部分業主已經萌生退房想法。

在蘇州市政府主辦的“寒山聞鐘”網絡論壇上，要求政府打擊樓盤惡意降價成了被熱烈討論的話題，中南春風南岸則成為被前期業主投訴最多的項目之一。

“中南春風南岸屢次惡意降價，周邊二手房還要賣嗎?以后誰還敢買房子?”一名網友在論壇上對政府相關部門發問。此外，中南春風南岸虧本賣房，也讓不少前期業主產生對未來爛尾風險的擔憂。

“你以為便宜了100萬搶到一套房子，也有可能只是買了一張圖紙。”一名業主表示。

這種大降價在國慶新房市場中不是個例。蘇州多名業主反映，前段時間買完房不到一個月，國慶期間售樓處就推出85折、75折或是以“工抵房”“員工清退房”為名義的大促銷，同樓層、同戶型房子一下子降價幾十萬。國慶期間的附贈禮品也是眼花繚亂，比如砸金蛋中獎率100%、送電動車、送20年車位使用權、送iPhone13等。

“蘇州今年樓市下行非常明顯，開發商拖到第四季度壓力只會更大，接下來全城還有30幾個新盤要開，不趕緊打折促銷還能怎么辦?”蘇州一名房地產業內人士對第一財經稱。

對于老業主反對樓盤降價，很多蘇州市民也并不認同。“誰規定房子只能漲價不能降價，如果開發商不能及時回款，導致資金鏈斷裂，樓盤爛尾風險不是更大?”蘇州一名市民表示。

樓盤營銷活動全面鋪開

不止是蘇州，今年的“金九銀十”，在全國各地都有類似情況發生，開發商為了賣房動各種腦筋，內卷嚴重。

過去房子較好賣的江浙滬，下半年樓市迅速轉涼，降價銷售成為主流。

在蘇州隔壁無錫，這個“十一”長假期間，幾乎所有開發商都在拼命打折。旭輝、金輝、美的、雅居樂等房企旗下樓盤均有5萬-40萬不等的降價，這樣的折扣力度在無錫市場上非常罕見。

浙江寧波的開發商們為了吸引購房者，30多個樓盤在國慶期間推出案場活動，比如一樓盤請吃大閘蟹宴、蒙古烤全羊、巴西BBQ等，另一家樓盤則推出中式茶點、日本美食、英倫下午茶、法式甜品，還有樓盤推出意大利冰淇淋、德國烤腸、韓式料理，各家仿佛在打美食擂臺賽。

即便如此，寧波購房者的觀望情緒濃厚。一名寧波房地產業內人士告訴第一財經，不少房企目前已經迅速加大渠道分銷力度，部分項目給到的傭金費率翻倍，有的高達十多萬一套。此外，不僅購房者有禮品可拿，賣掉房子的經紀人也能獲得新款手機、金條等獎品。

在山東此前樓市行情較好的青島、煙臺，“金九銀十”期間，開發商也在抓緊降價促銷，但是新房銷售十分冷清。煙臺一樓盤為了聚集人氣，甚至舉辦了“千人相親派對”，宣稱只要在“十一”期間相親成功并購置婚房，就能獲得萬元蜜月旅行基金——為了賣房開發商簡直操碎了心。

新房不好賣，二三線城市“首付分期”又重現江湖，在惠州、無錫、蘇州等城市，“零首付”“送首付”“首付9.9萬元”等宣傳已經出現。

而上海、杭州這兩個過去新樓盤最不愁客源的城市，如今樓市熱度也明顯下去了，雖然不至于要大幅降價促銷，但不少熱門盤都沒有達到預期。

“今年上海國慶樓市只能用平平無奇來形容。”一名新房經紀人對第一財經表示。

記者在國慶期間走訪了位于上海普陀長風板塊樓盤“沁和園”的認購現場。10月4日是該項目開啟認購的第二天，上午10時，認購現場僅有4-5組客戶在辦理手續。另一項目濱江一品苑，位于浦東塘橋板塊，認購現場也人跡寥寥。10月4日是該項目認購截止日，有購房者向記者表示，當日上午鮮少認購者前來。由于前期表現未達預計，沁和園的認購入圍比(認購組數/準售房源套數)由早前的1.3提高至2，濱江一品苑認購入圍比也被提高至了2.5。

過去一整年，買房子都是上海人最記掛的事情，但今年國慶期間，樓盤熱度已經消退，上海市民選擇了出游。多位受訪專家提到，上海“十一”期間整體表現冷淡，與大部分市民外出游玩有關。

杭州樓市在9月也迎來轉折點，中秋、國慶“雙節”期間，郊區樓盤降價重現，流搖盤增多，板塊分化加劇。不過，從全國范圍來看，杭州只算是回調，還沒出現明顯的價格震蕩。

在這些過去樓市最火熱的地方，賣房已經變得如此艱難，更不用提三四線城市、小縣城、東北以及中西部區域，在這些市場，開發商降價求生存更為普遍，而市場觀望情緒也更為濃厚。

觀望情緒下樓市維持低溫

進入第四季度，疊加“十一”長假，房企進入了更加“雞血”的狀態，但是擺脫困境頗為不易。

在多家房企的內部文件中，都把國慶假期、第四季度的營銷工作形容為“戰役”、“攻堅戰”等，不少房企組織舉辦“誓師大會”進行今年最后的動員，提出假期案場不打烊，全員奮戰，帶客、賣房指標被分攤到每一個員工頭上，全員、全民營銷的方案層出不窮。

然而市場并不買賬。“中國樓市有一個怪圈，買漲不買跌。越是營銷、降價，越是沒人愿意買房。”一名華東房企高層表示。

盡管房企活動搞得如火如荼，但根據中指研究院數據，今年國慶假期，房地產市場延續低溫態勢。

10月1日-7日，中指研究院重點監測城市的新建商品住宅成交面積，較去年同期下降33%，購房者置業意愿不足。一線城市成交規模同比基本持平，二線、三四線代表城市降幅均超四成。

一線城市中，北京在“十一”長假期間，新房累計成交15.74萬平方米，漲幅較高，原因是多個項目在國慶假期前后集中開盤，其中不乏首批集中供地項目。而上海新房累計成交7.86萬平方米，較去年同期下降42%，市場表現非常平淡。深圳國慶期間新房累計成交10.99萬平方米，較去年同期增長175%，原因是新房供應量大幅增加，但成交去化率卻不及以往。

二線城市武漢新房成交8.82萬平方米，較去年同期下降55%，市場熱度明顯下降，原因是購房者置業信心不足，購房者觀望心態仍然比較濃厚，部分開發商為加速去化，均推出了特價房、工抵房等促銷活動。青島新房成交8.51萬平方米，與去年同期基本持平，客戶觀望情緒基本形成，冷熱不均仍是青島樓市的基本面。

諸葛找房也認為，今年“十一”樓市新房成交表現略遜于去年同期，期間監測重點15城新房成交8026套，較去年十一假期下降15.6%。諸葛找房認為，近期以來從中央到地方樓市政策的收緊，加劇了購房者的觀望心理，多種因素作用下，人們對樓市的關注度有所不足。

中指研究院認為，接下來的四季度整體市場有望改善，但政策環境仍較為嚴格，短期市場仍有調整壓力，市場競爭或將更加激烈。

中原地產分析師張大偉表示，往年出現的長假三四線返鄉置業潮，在今年國慶節期間毫無出現，三四線城市加速打折現象開始明顯出現。他還表示，目前很多城市或明或暗的限跌政策，導致市場全面冰封。

“買房不再是一場和時間的賽跑。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾稱，一系列調控政策的疊加出臺，確實使得購房者更加理性的看待買房這件事，購房者將更有把控地去選擇房子。