上海樓市調(diào)控再現(xiàn)新政。日前，第一財經(jīng)記者獲悉，上海各銀行房貸改為以“三價就低”原則審核貸款金額，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、交易中心核驗價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。

“從上周五就已經(jīng)開始做了，不過目前整體參數(shù)還比較少，我們也在等著多拿些數(shù)據(jù)再做判斷。”某國有大行分行個金部相關(guān)負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)記者說道。

“三價就低”政策被業(yè)內(nèi)視為樓市調(diào)控的“打補(bǔ)丁”之舉。接受記者采訪的多位人士表示，這意味著銀行信貸額度進(jìn)一步收緊，在一定程度上會提高購房者的首付成本;同時，有利于二手房市場管控，進(jìn)一步擠壓投資投機(jī)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

包括“三價就低”舉措在內(nèi)，近期上海在樓市調(diào)控上頻頻出臺措施，比如上調(diào)房貸利率、加強(qiáng)住房贈與管理、對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗等，有觀點稱，上述政策主要是對前期政策的查漏補(bǔ)缺，以堵住投機(jī)者的“可乘之機(jī)”。實際上，這也是今年以來全國房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，在房價全面上漲的情況下，年初至今全國樓市調(diào)控政策密集出臺，收緊力度不斷增加。

“三價就低”是哪三價?

以往，銀行在審批二手房貸款的時候，通常是按照合同網(wǎng)簽價和銀行評估價兩者取低，如今，這一情況有了變化。根據(jù)上海的新政，銀行要額外加入房產(chǎn)交易中心核驗價做為審批依據(jù)，并且按照“三價就低”的原則來放貸。

這三價究竟是如何計算的?具體而言，所謂合同網(wǎng)簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格;銀行評估價則是銀行自身對于房產(chǎn)的評估價格，在購房者簽訂貸款合同之后，銀行會通過合作的評估公司來評估房產(chǎn)的資產(chǎn)價值，并以此確定房貸額度。

房產(chǎn)交易中心核驗價，又稱涉稅評估價，主要是由房產(chǎn)交易中心自動評估，通常房屋交易所繳納的稅費就是以該核驗價格為準(zhǔn)。“一般來說，交易中心也會以第三方機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)做參考，但與銀行的評估價會有差別。目前，我們正在對接房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)。”一位股份行信貸客戶經(jīng)理對記者說道。

上述國有大行分行個金部相關(guān)負(fù)責(zé)人也對記者稱，新政出臺后，交易中心所提供的核驗價整體參數(shù)還比較少，銀行在操作層面還需更多數(shù)據(jù)做參考，然后再進(jìn)行對比。

對于購房者來說，“三價就低”帶來的最大影響可能就在于首付成本的提高。舉例而言，若一套房產(chǎn)的合同網(wǎng)簽價為500萬元，按照以前的規(guī)定，首套購房者(首付比例35%)需首付175萬元，剩下325萬元貸款;但按照涉稅評估價來計算，若房產(chǎn)交易中心給出的涉稅評估價在450萬元左右，那么購房者的貸款額度就只有292.5萬元，這也就意味著購房者需要首付207.5萬元，比此前多了32.5萬元。

“這主要還是為了壓降資金杠桿，擠壓投機(jī)者的投機(jī)空間。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者稱，之前很多炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度，從而實現(xiàn)降低首付比例，減少自身資金占用，在一定程度上助推了樓市熱度;但現(xiàn)在，有了涉稅評估價做參考，購房者將較難撬動杠桿，有利于二手房市場降溫。

另外，對于銀行來說，此前不準(zhǔn)確的評估價也容易使其承受更高風(fēng)險。通過采用“三價就低”的方式進(jìn)行貸款額度核定，銀行可解決抵押物價格虛高、抵押物安全系數(shù)降低的問題，有利于更好化解房貸經(jīng)營中可能產(chǎn)生的風(fēng)險。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上海二手房房貸審批實行“三價就低”原則，是對前期調(diào)控漏洞“打補(bǔ)丁”，有助于抑制二手房價格非理性上漲，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。還有分析師對記者表示，這一舉措也將打擊二手房交易“陰陽合同”的現(xiàn)象，畢竟“陰陽合同”最終影響到購房者的貸款額度，預(yù)計后續(xù)“陰陽合同”數(shù)量將會減少，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

樓市調(diào)控開啟全面打“補(bǔ)丁”

除了“三價就低”新政外，今年以來，上海已多次出臺樓市新政，主要包括“滬十條”、離婚3年限購、法拍限購、新房積分搖號、二手房“核驗價”、贈予限購，信貸額度收緊、房貸利率上調(diào)等等。

僅7月，上海就陸續(xù)出臺了多項針對樓市調(diào)控的措施。7月19日，上海房產(chǎn)交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

7月23日，中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定上調(diào)上海房貸利率。其中，首套房利率由4.65%調(diào)整至5%，二套房利率從5.25%上調(diào)至5.7%。隨著此次房貸利率的上調(diào)，上海首套房貸利率步入“5”時代。

同日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房管局、市自然資源確權(quán)登記局聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)住房贈與管理的通知》，明確自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù);受贈人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策等。

整體而言，上海市正在不斷完善樓市調(diào)控措施。有分析稱，近期政策的出臺更多是起到“打補(bǔ)丁”的作用，是對于前期政策的查漏補(bǔ)缺。但要注意的是，信貸層面的收緊，是房地產(chǎn)調(diào)控的核心政策。當(dāng)前，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼，有望穩(wěn)定上海樓市的發(fā)展。

第一財經(jīng)記者了解到，目前上海地區(qū)房貸額度較為緊張，部分銀行房貸審批可能要排隊5個月之久，有的甚至直接暫停房貸業(yè)務(wù);而個別額度相對充裕的銀行雖然可以一個月放款，但房貸利率相對較高。

實際上，除了上海，今年以來，其他城市房地產(chǎn)調(diào)控政策也頻繁出臺。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年7月，從中央到部委到地方，樓市密集調(diào)控政策高達(dá)66次，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄(6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次)。

累計看，1～7月全國合計房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)高達(dá)352次，平均每月超過50次房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)已成大勢所趨。

“近來房地產(chǎn)調(diào)控明顯不一樣了，如果說過去的調(diào)控大部分是老調(diào)重彈，那么最近幾次的調(diào)控可以說開始動真格了。針對很多存在數(shù)年的房地產(chǎn)調(diào)控漏洞，明顯開始打補(bǔ)丁了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

如今，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)升級，并且相比去年，收緊力度不斷加強(qiáng)。張大偉稱，這主要體現(xiàn)在，住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、嚴(yán)控經(jīng)營貸流向、土地供應(yīng)、鼓勵租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房等。“約談房價上漲過快城市已經(jīng)成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個最重要特征，一定程度上反映了在房地產(chǎn)調(diào)控‘一城一策’的基礎(chǔ)上，住建部的督導(dǎo)作用在加強(qiáng)。”