首創(chuàng)置業(yè)退市前最后一份成績(jī)單顯示，今年上半年其凈利潤(rùn)下滑了73%，資產(chǎn)負(fù)債率越過(guò)了80%的紅線。近幾年，首創(chuàng)置業(yè)凈利潤(rùn)一直呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，負(fù)債也連年高企，選擇退市能否扭轉(zhuǎn)困局?

凈利潤(rùn)大幅下滑

8月4日晚間，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布了今年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收110.13億元，同比增長(zhǎng)19%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.26億元，同比下滑73%。

首創(chuàng)置業(yè)凈利潤(rùn)緣何大幅下滑?報(bào)告顯示，利潤(rùn)下滑與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利有關(guān)，上半年公司營(yíng)業(yè)稅后毛利率約為19%，與2020年上半年24%的毛利率相比減少了5個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是本期物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)毛利率降低。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞證券首席分析師孫楊對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，首創(chuàng)置業(yè)的凈利潤(rùn)大幅下滑一是因?yàn)槠漤?xiàng)目本身布局城市能級(jí)較高，毛利率較低;二是因?yàn)槠浞侵鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入和投資收益對(duì)公司凈利潤(rùn)造成了影響。

首創(chuàng)置業(yè)的毛利率也持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，首創(chuàng)置業(yè)的毛利率為19%，遠(yuǎn)低于行業(yè)25%的均值，而2019年中期和2020年中期，首創(chuàng)置業(yè)的毛利率分別為38%和24%，兩年時(shí)間毛利率遭“腰斬”。

與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債水平走高，資產(chǎn)負(fù)債率已越過(guò)80%。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，首創(chuàng)置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率約為81%，較2020年年底的78%增長(zhǎng)了3個(gè)百分點(diǎn)，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)約為924.92億元，同比增長(zhǎng)了7.01%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，依照“三線四檔”融資新規(guī)，截至今年6月，首創(chuàng)置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，凈負(fù)債率為164%，現(xiàn)金短債比為1.34。由此，首創(chuàng)置業(yè)今年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，相較2020年年末，維持“橙檔”行列。

中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司的公告顯示，“近年來(lái)首創(chuàng)置業(yè)獲現(xiàn)能力一般，因而對(duì)外部融資依賴(lài)度較高，導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模增速較快，若將永續(xù)債納入債務(wù)核算，則公司財(cái)務(wù)杠桿將處于高位”。

負(fù)債持續(xù)高企

實(shí)際上，近幾年首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績(jī)一直不給力，連續(xù)幾年達(dá)不到銷(xiāo)售額目標(biāo)，凈利潤(rùn)保持下滑態(tài)勢(shì)，甚至出現(xiàn)“腰斬”的情況，負(fù)債也持續(xù)走高，這背后有何玄機(jī)?

據(jù)了解，早在2018年2月舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)就提出了“2018年保底750億元、力爭(zhēng)800億元，2019年實(shí)現(xiàn)1000億元，2020元實(shí)現(xiàn)1400億元”的銷(xiāo)售額三年計(jì)劃。而最終，這三年的銷(xiāo)售額分別為706.4億元、808.1億元、708.6億元，離目標(biāo)差距甚遠(yuǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年-2020年，首創(chuàng)置業(yè)的營(yíng)收分別為212.92億元、232.57億元、207.86億元、212.48億元;同期歸母凈利潤(rùn)分別為21.13億元、19.23億元、21.23億元、9.82億元。營(yíng)收止步不前，凈利潤(rùn)除2019年同比有所增長(zhǎng)外，其余幾年都在下滑，2020年的凈利潤(rùn)還出現(xiàn)了“腰斬”。

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，這幾年房企凈利潤(rùn)下滑多是因?yàn)槠湄?cái)務(wù)杠桿很高，財(cái)務(wù)壓力較大，急需賣(mài)資產(chǎn)還債，也即為保住現(xiàn)金流而犧牲凈利潤(rùn)指標(biāo)。

而對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)，薛建雄透露，其擴(kuò)張主要在2015年-2017年的周期中，彼時(shí)其擴(kuò)張激進(jìn)，形成較高的杠桿。而首創(chuàng)置業(yè)的土地儲(chǔ)備多為高價(jià)地或位置較偏的地，優(yōu)質(zhì)土地資源較少，且作為國(guó)企開(kāi)發(fā)進(jìn)度又較慢。這使得其這幾年日子很不好過(guò)，財(cái)務(wù)壓力很大。

首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債水平一直在走高。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，其總負(fù)債分別為1315.2億元、1432.3億元、1632.2億元，其中，流動(dòng)負(fù)債分別為637.8億元、692.6億元、918.4億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年底，首創(chuàng)置業(yè)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為74.3%，凈負(fù)債率為124.4%，現(xiàn)金短債比為1.13倍。按照“三道紅線”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，首創(chuàng)置業(yè)踩中“兩道紅線”。

尋求破局之法

或許是為了降低負(fù)債、緩解現(xiàn)金流壓力，今年上半年首創(chuàng)置業(yè)采取了多項(xiàng)舉措，包括變賣(mài)資產(chǎn)、減緩拿地、公告退市等。

具體來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)先后掛牌出售首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)46.486%的股權(quán)及北京同創(chuàng)置地45%的股權(quán)，還把奧特萊斯業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給母公司首創(chuàng)集團(tuán)。

在拿地方面，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)新增土儲(chǔ)項(xiàng)目只有三個(gè)，分別為以33.7億元的代價(jià)拿下的上海松江區(qū)與青浦區(qū)兩宗地塊，另通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲得的浙江桐鄉(xiāng)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。作為深耕北京的房企，在今年北京市首次集中供地期間，首創(chuàng)置業(yè)未競(jìng)得任何一宗地塊。

實(shí)際上，首創(chuàng)置業(yè)減緩拿地的趨勢(shì)早有顯現(xiàn)，2018年-2020年，首創(chuàng)置業(yè)的新增項(xiàng)目數(shù)量分別為27個(gè)、22個(gè)、10個(gè)，對(duì)應(yīng)土地投資額分別為409億元、355.5億元、189.9億元，呈逐年下滑趨勢(shì)。

此外，7月9日晚間，首創(chuàng)置業(yè)正式對(duì)外宣布退市，向港交所申請(qǐng)自愿撤銷(xiāo)H股于港交所的上市地位，計(jì)劃獲得首創(chuàng)集團(tuán)私有化。根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)7月12日發(fā)布的《關(guān)于簽署吸收合并協(xié)議的公告》，若本次吸收合并最終完成，合并方作為合并后存續(xù)方將成為首創(chuàng)集團(tuán)100%持股的國(guó)有全資企業(yè)。

首創(chuàng)置業(yè)緣何進(jìn)行私有化?孫楊對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，首創(chuàng)置業(yè)私有化后，首創(chuàng)集團(tuán)可以更好地進(jìn)行資源整合，而首創(chuàng)置業(yè)未來(lái)的出路或集中在城市運(yùn)營(yíng)商這個(gè)維度。

薛建雄則對(duì)記者坦言，首創(chuàng)置業(yè)私有化可以理解為母公司首創(chuàng)集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行注資，把集團(tuán)旗下其他更好的資產(chǎn)注入進(jìn)去，從而提升首創(chuàng)置業(yè)的凈利潤(rùn)水平。“首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)壓力很大，若集團(tuán)直接借錢(qián)給它，首創(chuàng)置業(yè)仍需支付高昂的利息，如此私有化操作相當(dāng)于母公司出錢(qián)救子公司。”薛建雄說(shuō)道。